事業の内容
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/ 原文長 約1072文字
３【事業の内容】 当社グループは当社及び連結子会社12社から構成されており、資産価値創造事業、資産価値向上事業及び未来価値創造事業を行っております。これらの事業の主な内容と各事業における当社及び主要な関係会社の位置付け等は次のとおりであります。 (1) 資産価値創造事業 当事業では、お客様ひとり一人の目的に応じて個々の不動産資産の潜在価値を追求します。自らオーナーとなり用途変更や大規模改修、新たなテナント誘致等を行い、お客様にとって意味のある不動産資産を創出し提供します。取扱商品は、商業、オフィス、マンション、宿泊施設、教育施設、医療施設等と多岐にわたり、価格帯は数億円から百億円を超える規模に及びます。さらに、将来の社会的課題に応じ家賃負担能力を高められる事業を自ら創り出すオペレーション型の商品開発にも取り組み、コミュニティホステル、高度医療手術センター、地元定着型の飲食店などを立ち上げ、これらを組み込んだ商品を提供しております。創業以来、顧客層の拡大を課題に掲げ、特に個人富裕層においては高額給与所得者から会社経営者そして資産家に至るまで、また機関投資家層においては国内の事業法人、金融機関、並びに海外機関投資家まで、それぞれ多岐に亘る顧客との取引実績を有しております。 (2) 資産価値向上事業 当事業では、お客様にご提供した不動産について、その価値を維持向上させるための、賃貸管理、建物管理業務等を行います。テナント入れ替わり等を機会に、将来に向けた物件価値の向上策を提案する等、お客様のご希望を細かくお伺いし、長期的な資産価値向上を目指します。当社の資産価値向上事業の特徴は、顧客満足の向上に主軸を置いたきめ細かいアフターケアが内製化されている点にあります。自社開発した賃貸管理システムを活用し、住居系から商業系まで多岐に亘る不動産について、各種業務の効率化が図られております。 (3) 未来価値創造事業 当事業では、連結子会社である㈱WeBaseがコミュニティ型ホステル「WeBase」シリーズの運営等を、連結子会社である㈱LIBERTE JAPONがフランス・パリのパティスリー・ブーランジェリーの日本での店舗の運営等を、連結子会社である㈱レイパワーがガスエンジン発電機の製造及び販売等を、連結子会社である㈱ベストメディカルが病院及び診療所の開業支援及び運営支援等を、それぞれ行っております。事業運営を通して蓄積した経験やナレッジは、将来的な資産価値創造事業、資産価値向上事業における構想力、ご提案力として活かされます。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1075文字
(3) 中長期的な会社の経営戦略と優先的に対処すべき課題 当社の事業戦略において優先度の高い課題は、一件あたりの付加価値を、量的にも質的にも高めること、そして、海外のお客様との取引機会を増やすことです。 現在、東京都心部では築古の中規模物件が年々急ピッチで膨らみ、一方で安易なスクラップアンドビルドが許されない環境において、既存建物を活性化する「不動産を変える力」がますます問われる時代に突入しております。これまで多種多様な物件に挑戦し、潜在価値を引き出してきた当社の知見が最も発揮できる市場が、大きく広がっております。特に昨今、資本効率への課題意識を高める国内法人による資産入替ニーズや、グローバルな資産保有の見直しを進める海外個人富裕層の需要に対応し、目の前に広がる潜在市場の開拓に、積極的に取り組んでまいります。 財務戦略としては、常に機動的な物件の取得を可能とすべく、自己資本比率は40％以上、個別の借入においては、期限の利益喪失にかかる財務制限条項のない、借入期間10年での資金調達をベースといたします。この財務戦略は、当社における「未来と今をつなぐ創造力、その実践と達成」に不可欠な基盤と位置づけております。この強固な財務基盤を確保したうえで、着実に積み上げる営業キャッシュフローを、成長投資と積極的な株主還元へとバランス良く配分してまいります。 なお、当社に対する税務調査の過程において、当社の元従業員１名が、過去複数年に亘り、特定の工事下請業者と協力して外注費の水増し発注を行ったうえで、その水増しの一部をキックバックとして受け取っていた可能性があることが判明したため、当社は、全容解明、原因究明、類似案件の有無の確認、及び再発防止策の検討を行うことを目的として特別調査委員会を設置し、2023年５月12日付で特別調査委員会より調査報告書を受領いたしました。その結果、当社は本件不正行為の発生原因が、工事業者との協議が担当者任せとなっていたこと、個々の工事の予算及び見積額に関する管理が不十分であったこと、懸念事象の発覚時において問題の拡がりに対する意識が不十分であったことにあると認識し、以下の再発防止策を策定いたしました。 １．当社が行う工事等についての社内における相互確認態勢の構築と工事管理規程の策定 ２．不適切事象発覚時の対応マニュアルの策定 ３．内部通報制度の周知、利用対象者の拡大 ４．コンプライアンス教育の充実 当社は、徹底した再発防止に努め、実効的なガバナンスの構築及びコンプライアンスの強化に取り組んでまいります。
対処すべき課題
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/ 原文長 約1075文字
(3) 中長期的な会社の経営戦略と優先的に対処すべき課題 当社の事業戦略において優先度の高い課題は、一件あたりの付加価値を、量的にも質的にも高めること、そして、海外のお客様との取引機会を増やすことです。 現在、東京都心部では築古の中規模物件が年々急ピッチで膨らみ、一方で安易なスクラップアンドビルドが許されない環境において、既存建物を活性化する「不動産を変える力」がますます問われる時代に突入しております。これまで多種多様な物件に挑戦し、潜在価値を引き出してきた当社の知見が最も発揮できる市場が、大きく広がっております。特に昨今、資本効率への課題意識を高める国内法人による資産入替ニーズや、グローバルな資産保有の見直しを進める海外個人富裕層の需要に対応し、目の前に広がる潜在市場の開拓に、積極的に取り組んでまいります。 財務戦略としては、常に機動的な物件の取得を可能とすべく、自己資本比率は40％以上、個別の借入においては、期限の利益喪失にかかる財務制限条項のない、借入期間10年での資金調達をベースといたします。この財務戦略は、当社における「未来と今をつなぐ創造力、その実践と達成」に不可欠な基盤と位置づけております。この強固な財務基盤を確保したうえで、着実に積み上げる営業キャッシュフローを、成長投資と積極的な株主還元へとバランス良く配分してまいります。 なお、当社に対する税務調査の過程において、当社の元従業員１名が、過去複数年に亘り、特定の工事下請業者と協力して外注費の水増し発注を行ったうえで、その水増しの一部をキックバックとして受け取っていた可能性があることが判明したため、当社は、全容解明、原因究明、類似案件の有無の確認、及び再発防止策の検討を行うことを目的として特別調査委員会を設置し、2023年５月12日付で特別調査委員会より調査報告書を受領いたしました。その結果、当社は本件不正行為の発生原因が、工事業者との協議が担当者任せとなっていたこと、個々の工事の予算及び見積額に関する管理が不十分であったこと、懸念事象の発覚時において問題の拡がりに対する意識が不十分であったことにあると認識し、以下の再発防止策を策定いたしました。 １．当社が行う工事等についての社内における相互確認態勢の構築と工事管理規程の策定 ２．不適切事象発覚時の対応マニュアルの策定 ３．内部通報制度の周知、利用対象者の拡大 ４．コンプライアンス教育の充実 当社は、徹底した再発防止に努め、実効的なガバナンスの構築及びコンプライアンスの強化に取り組んでまいります。
経営成績・財政状態の概況
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４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 財政状態の状況 （資産） 流動資産は、前連結会計年度末に比べて105百万円減少し、96,216百万円となりました。これは主に、現金及び預金が698百万円減少して27,524百万円、販売用不動産が20,593百万円増加して45,167百万円、仕掛販売用不動産が21,481百万円減少して17,079百万円となったことによるものであります。 固定資産は、前連結会計年度末に比べて2,989百万円減少し、10,535百万円となりました。これは主に、有形固定資産の取得による増加と、株式譲渡により連結の範囲から除外した㈱アセット・ホールディングスの有形固定資産の減少、及び減価償却等による減少で3,529百万円減少、無形固定資産が44百万円減少、投資その他の資産が584百万円増加したことによるものであります。 上記の結果、当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて3,095百万円減少し、106,752百万円となりました。 （負債） 負債は、前連結会計年度末に比べて2,380百万円減少し、54,033百万円となりました。これは主に、新規の資金調達と借入金の返済による差額で借入金の減少514百万円、未払法人税等の減少1,441百万円、物件工事等による未払金の減少561百万円が主な要因であります。 （純資産） 純資産合計は、前連結会計年度末に比べて714百万円減少し、52,718百万円となりました。これは利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益の計上により8,376百万円増加し、剰余金の配当により1,354百万円減少したこと、自己株式の取得により7,824百万円減少したことが主な要因であります。なお、自己株式の消却により自己株式が8,000百万円減少する一方、利益剰余金が8,000百万円減少しており、純資産合計には影響ありません。 なお、当連結会計年度末の自己資本比率は49.4％となりました。 (2) 経営成績の状況 当連結会計年度の業績は、売上高67,906百万円（前期比0.7％減）、営業利益14,371百万円（同26.5％増）、経常利益12,851百万円（同23.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益8,376百万円（同26.3％増）となりました。主力の資産価値創造事業において、高付加価値な物件販売が数多く実現し、前期比で大幅な増益を達成いたしました。 ① 各セグメントの状況 （資産価値創造事業） 当事業では、お客様ひとり一人の目的に応じて個々の不動産資産の潜在価値を追求します。自らオーナーとなり用途変更や大規模改修、新たなテナント誘致等を行い、お客様にとって意味のある不動産資産を創出し提供します。…
セグメント関連
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/ 原文長 約880文字
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。 ２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報 「注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項） ４．会計方針に関する事項 (４)重要な収益及び費用の計上基準」に記載のとおりであります。 ３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当連結会計年度末において存在する顧客との契約から翌連結会計年度以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報 (1) 契約資産及び契約負債の残高等 前連結会計年度 当連結会計年度 顧客との契約から生じた債権（期首残高） 172百万円 150百万円 顧客との契約から生じた債権（期末残高） 150百万円 188百万円 契約負債（期首残高） 137百万円 90百万円 契約負債（期末残高） 90百万円 243百万円 顧客との契約から生じた債権は、連結貸借対照表において「営業未収入金」に含まれており、契約負債は「前受金」に含まれております。なお、契約資産残高はありません。 契約負債は、主に顧客からの前受金に関するものであります。当該前受金は主として不動産の販売において契約締結時に顧客から受け取る手付金及び不動産の賃貸において、顧客から受領する翌月分以降の建物管理料等であります。当連結会計年度の契約負債の重要な変動は主に不動産の販売において契約締結時に顧客から受け取る前受金の増加によるものであります。 なお、当連結会計年度に認識した収益のうち、期首現在の契約負債残高に含まれていた額は73百万円であります。また、過去の期間に充足（又は部分的に充足）した履行義務から認識した収益の額はありません。 (2) 残存履行義務に配分した取引価格 当社及び連結子会社において、個別の契約が1年を超える重要な取引はないため注記を省略しております。また、顧客の契約から生じる対価の中に取引価格に含まれていない重要な金額はありません。 （セグメント情報等）
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1480文字
2．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、当社グループの相手先は、不特定の法人・個人であるため、主要な顧客別（相手先別）の記載を省略しております。 (3) キャッシュ・フローの状況 ① キャッシュ・フロー 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）は、前連結会計年度末に比べて710百万円減少し、27,511百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な変動要因は、次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動による資金は、8,706百万円の増加となりました。主な増加要因は、資産価値創造事業における売上高61,419百万円に係る資金増加であり、主な減少要因は、資産価値創造事業における販売用不動産の仕入の支払額35,171百万円、仕掛販売用不動産の開発進展並びに販売用不動産の改修工事代金の支払額9,402百万円、法人税等の支払額5,872百万円、及び販売費及び一般管理費の支出に係る資金減少であります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動による資金は、193百万円の増加となりました。主な増加要因は、当社の連結子会社であった㈱アセット・ホールディングスの全株式及び同社に対して有する貸付債権等の譲渡による収入2,050百万円であり、主な減少要因は、有形固定資産の取得による支出599百万円、出資金の払込による支出573百万円、貸付けによる支出575百万円であります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動による資金は、9,666百万円の減少となりました。主な減少要因は、新規の資金調達と借入金の返済による差額での減少400百万円、自己株式の取得による支出7,824百万円、配当金の支払額1,352百万円であります。 （キャッシュ・フロー関連指標の推移） 2020年３月期 2021年３月期 2022年３月期 2023年３月期 自己資本比率（％） 53.6 44.7 48.6 49.4 時価ベースの自己資本比率（％） 33.2 39.6 31.3 37.2 キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％） 8.9 2.8 4.9 インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍） 12.2 29.6 19.0 ② 資本の財源及び資金の流動性 当社グループは、仕入に関わる資金調達においては、主に営業活動によるキャッシュ・フローで獲得した資金を使用しており、資産価値創造事業における仕入資金の一部については、想定される在庫期間よりも長期性の資金を銀行借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。…