事業の内容
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/ 原文長 約1485文字
３【事業の内容】 当社グループは当社及び連結子会社12社から構成されており、資産価値創造事業、資産価値向上事業及び未来価値創造事業を行っております。これらの事業の主な内容と各事業における当社及び主要な関係会社の位置付け等は次のとおりであります。なお、当連結会計年度より、事業内容を適正に表示するため、従来「資産運用事業」「プロパティマネジメント事業」「その他の事業」としていた報告セグメントの名称を、「資産価値創造事業」「資産価値向上事業」「未来価値創造事業」に変更しております。当該変更は報告セグメントの名称変更のみであり、セグメント情報に影響はありません。前連結会計年度のセグメント情報についても、変更後の名称で記載しております。 (1) 資産価値創造事業 当事業では、未来の社会を構想し、そこに必要とされる不動産を生み出すという視点で、潜在力のある不動産を自ら買い取り、用途変更や大規模改修、新たなテナント誘致等を行っております。物件単体のみならず、周辺コミュニティ、自治体、文化育成、環境保全といった視点も多角的に考慮し、街全体にとっても意味のある不動産資産をお客様に提供します。取扱商品は、商業、オフィス、マンション、宿泊施設、教育施設、医療施設等と多岐にわたり、価格帯は数億円から百億円を超える規模に及びます。さらに、将来の社会的課題に応じ家賃負担能力を高められる事業を自ら創り出すオペレーション型の商品開発にも取り組み、コミュニティホステル、高度医療手術センター、地元定着型の飲食店などを立ち上げ、これらを組み込んだ商品を提供しております。創業以来、顧客層の拡大を課題に掲げ、特に個人富裕層においては高額給与所得者から会社経営者そして資産家に至るまで、また機関投資家層においては国内の事業法人、金融機関、並びに海外機関投資家まで、それぞれ多岐に亘る顧客との取引実績を有しております。 (2) 資産価値向上事業 当事業では、お客様にご提供した不動産について、その価値を維持向上させるための、賃貸管理、建物管理業務等を行います。テナント入れ替わり等を機会に、将来に向けた物件価値の向上プランをご提案する等、お客様のご希望を細かくお伺いし、長期的な資産価値向上を目指します。当社の資産価値向上事業の特徴は、顧客満足の向上に主軸を置いたきめ細かいアフターケアが内製化されている点にあります。自社開発した賃貸管理システムを活用し、住居系から商業系まで多岐に亘る不動産について、各種業務の効率化が図られております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約737文字
(3) 中長期的な会社の経営戦略と優先的に対処すべき課題 当社グループの成長戦略は、顧客の裾野拡大の加速と、個別不動産の価値創出の進化にあります。ここ数年、当社の商品価格帯が10億円を大幅に超える水準へと変化してきた結果、個人富裕層でも総資産で数百億円クラスを保有する公開企業オーナー、大地主、老舗企業ファミリーとの取引実績が積み上がってきており、これら富裕層との取引実績をさらに拡大させてまいります。さらに、30億円を上回る商品価格帯では、個人富裕層取引を基本戦略としつつ、当社独自の商品性に興味を示す大企業法人および機関投資家への販売対応力も強化しつつ、未来価値創造事業の収益基盤を強固なものとし、スピードアップも図ってまいります。 財務戦略では、当社が富裕層のお客様向けに商品化対象となる不動産を機動的に取得し、また前例のない大胆な改修投資や新たな業態・事業の開発を、どのような局面でも持続させることができるよう保守的な自己資本比率を堅持しながら、ROE10～20％を目指してまいります。 (4) 新型コロナウイルス感染症の影響 今後の経済情勢の動向は、一定期間は不透明な状況で推移すると予測しております。新型コロナウイルス感染症は世界規模での急速な拡大により各国で緊急的な対応に追われておりますが、ワクチンの供給・接種も各国で始まり、国内外の経済への影響も限定的になると思われます。（事業セグメントごとに想定される影響については、「第２ 事業の状況 ２．事業等のリスク (6) 感染症等によるリスク」に記載しております。） 当社は、投資意欲の強い個人のお客様との関係性を深め、また資金運用ニーズの高い機関投資家への対応力も強化することで、着実な業績回復を果たします。
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約737文字
(3) 中長期的な会社の経営戦略と優先的に対処すべき課題 当社グループの成長戦略は、顧客の裾野拡大の加速と、個別不動産の価値創出の進化にあります。ここ数年、当社の商品価格帯が10億円を大幅に超える水準へと変化してきた結果、個人富裕層でも総資産で数百億円クラスを保有する公開企業オーナー、大地主、老舗企業ファミリーとの取引実績が積み上がってきており、これら富裕層との取引実績をさらに拡大させてまいります。さらに、30億円を上回る商品価格帯では、個人富裕層取引を基本戦略としつつ、当社独自の商品性に興味を示す大企業法人および機関投資家への販売対応力も強化しつつ、未来価値創造事業の収益基盤を強固なものとし、スピードアップも図ってまいります。 財務戦略では、当社が富裕層のお客様向けに商品化対象となる不動産を機動的に取得し、また前例のない大胆な改修投資や新たな業態・事業の開発を、どのような局面でも持続させることができるよう保守的な自己資本比率を堅持しながら、ROE10～20％を目指してまいります。 (4) 新型コロナウイルス感染症の影響 今後の経済情勢の動向は、一定期間は不透明な状況で推移すると予測しております。新型コロナウイルス感染症は世界規模での急速な拡大により各国で緊急的な対応に追われておりますが、ワクチンの供給・接種も各国で始まり、国内外の経済への影響も限定的になると思われます。（事業セグメントごとに想定される影響については、「第２ 事業の状況 ２．事業等のリスク (6) 感染症等によるリスク」に記載しております。） 当社は、投資意欲の強い個人のお客様との関係性を深め、また資金運用ニーズの高い機関投資家への対応力も強化することで、着実な業績回復を果たします。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3521文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 財政状態の状況 （資産） 流動資産は、前連結会計年度末に比べて10,932百万円増加し、92,140百万円となりました。これは主に、現金及び預金が9,403百万円減少して19,922百万円となり、販売用不動産が10,366百万円増加して40,862百万円、仕掛販売用不動産が9,397百万円増加して27,292百万円となったことによるものであります。 固定資産は、前連結会計年度末に比べて2,426 百万円増加し、12,721百万円となりました。これは主に、有形固定資産が取得による増加と減価償却等による減少で2,871百万円増加、無形固定資産が67百万円減少、投資その他の資産が378百万円減少したことによるものであります。 上記の結果、当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて13,359百万円増加し、104,861百万円となりました。 （負債） 負債は、前連結会計年度末に比べて15,538百万円増加し、57,999百万円となりました。これは主に、新規の資金調達と借入金の返済による差額で借入金の増加15,753百万円、前連結会計年度に係る法人税等の一部納付による未払法人税等の減少326百万円、物件販売に伴う契約手付金減少等による前受金の減少368百万円、物件工事等による未払金の増加642百万円、当社管理物件の預り敷金の減少921百万円が主な要因であります。 （純資産） 純資産合計は、前連結会計年度末に比べて 2,178百万円減少し、46,861百万円となりました。これは利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益の計上により663百万円増加し、剰余金の配当により1,709百万円減少したこと、自己株式の取得により1,399百万円減少したこと、当社役員及び従業員に対する譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分により257百万円増加したことが主な要因であります。 自己資本比率は「市況が変化しても価値創出に係わるリスクを取り続けられる水準」として50％以上を目指す方針に変わりはありませんが、当連結会計年度末においては、足元での選別した仕入に加え、相応の現預金水準の確保を優先した調達を行ったことにより、一時的に40％台の自己資本比率となっております。なお、不動産取得に係る借入については引き続き期間10年以上での借入を実現しております。 (2) 経営成績の状況 当連結会計年度の業績は、売上高 32,219百万円（前期比41.4％減）、営業利益1,643百万円（同86.6％減）、経常利益1,351百万円（同88.7％減）、 親会社株主に帰属する当期純利益 663百万円（同91.6％減）となりました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約520文字
2．当社は、連結貸借対照表上の全資産項目と全負債項目についてのセグメント配分は行っていないため、「報告セグメントごとの資産、負債の金額」の開示をしておりません 。 当連結会計年度（自 2020年４月１日 至 2021年３月31日） （単位：百万円） 報告セグメント 合計 調整額 （注）１ 連結財務諸表計上額 （注）１ 資産価値創造 事業 資産価値向上 事業 未来価値創造 事業 売上高 外部顧客への売上高 26,520 4,482 1,215 32,219 32,219 セグメント間の内部売上高又は振替高 146 48 194 △ 194 26,520 4,628 1,264 32,413 △ 194 32,219 セグメント利益 又は損失（△） 3,152 1,032 △ 1,971 2,213 △ 569 1,643 (注)1．セグメント利益又は損失の調整額 △569 百万円は、各報告セグメントに配分していない、一般管理費等の全社費用 △570 百万円及びセグメント間取引消去 0 百万円であります。この調整額を差引いた後のセグメント利益の額は、連結損益計算書に計上している営業利益の額 1,643 百万円と一致しております。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1564文字
3．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、当社グループの相手先は、不特定の法人・個人であるため、主要な顧客別（相手先別）の記載を省略しております。 (3) キャッシュ・フローの状況 ①キャッシュ・フロー 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）は、前連結会計年度末に比べて9,403百万円減少し、19,922百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な変動要因は、次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動による資金は、19,103百万円の減少となりました。主な増加要因は、資産価値創造事業における売上高26,520百万円に係る資金増加であり、主な減少要因は、資産価値創造事業における販売用不動産の仕入の支払額34,248百万円と仕掛販売用不動産の開発進展並びに販売用不動産の改修工事代金の支払額7,260百万円、法人税等の支払額785百万円、及び販売費及び一般管理費の支出に係る資金減少であります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動による資金は、3,164百万円の減少となりました。主な増加要因は、出資金の払戻による収入70百万円であり、主な減少要因は、有形固定資産の取得による支出2,146百万円、出資金の払込による支出142百万円、関係会社株式の取得による支出502百万円、貸付けによる支出397百万円であります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動による資金は、12,857百万円の増加となりました。主な増加要因は、新規の資金調達と借入金の返済による差額での増加15,753百万円であり、主な減少要因は、自己株式の取得による支出1,399百万円及び配当金の支払額1,708百万円であります。 （キャッシュ・フロー関連指標の推移） 2018年３月期 2019年３月期 2020年３月期 2021年３月期 自己資本比率（％） 63.0 56.7 53.6 44.7 時価ベースの自己資本比率（％） 80.0 61.4 33.2 39.6 キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％） 5.1 2.4 8.9 インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍） 25.1 48.8 12.2 ②資本の財源及び資金の流動性 当社グループは、仕入に関わる資金調達においては、主に営業活動によるキャッシュ・フローで獲得した資金を使用しており、資産運用事業における仕入れ資金の一部については、想定される在庫期間よりも長期性の資金を銀行借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。…