事業の内容
抽出本文
/ 原文長 約666文字
３ 【事業の内容】 当社企業グループは、当社(セントラル総合開発㈱)及び連結子会社(セントラルライフ㈱)により構成されており、分譲マンション・戸建住宅及びビル等不動産の販売を行う不動産販売事業、オフィスビル等の賃貸及びビル・マンション等の管理を行う不動産賃貸・管理事業と保険代理業等を行うその他の事業を営んでおります。 当社企業グループの事業における位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、事業の区分内容は、セグメントと同一の区分であります。 (1) 不動産販売事業 当社は、主にマンション分譲のデベロッパー事業を首都圏を中心に全国展開しており、ファミリータイプの自社ブランド『クレア』シリーズマンションの販売を行っております。 当社は、立地条件並びにライフスタイルの進化に伴うお客様のニーズをマンション企画に反映し、地域社会に溶けこんだ快適な生活空間を提供しております。 入居後のアフターサービスについても、１年点検・２年点検並びに長期修繕計画等における資産価値の維持、災害時に備えた保険商品の提供、管理費の資金管理、積立金等の運用方法の助言、家族構成の変化に伴うリニューアル等「良質な総合管理サービス」の提供を行っております。 (2) 不動産賃貸・管理事業 当社は、主として首都圏等のオフィスビル等において、賃貸事業を行っております。 また、連結子会社は、ビル・マンションの管理事業を行っております。 (3) その他 当社は、主にマンション購入者を販売先として保険代理事業を行っております。 （事業系統図）
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約1118文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の主力事業である新築分譲マンション事業において、新型コロナウイルス感染症の拡大防止策として広がったテレワーク(在宅勤務)による生活スタイルの変化や、コンパクトシティ化の流れの中で、より利便性の高い地域への住み替えニーズ等に、即応する形で様々なお客様ニーズに上手く合致する商品を企画し、ご納得いただける価格でご提供することが最大の課題であると認識しております。これらに対しては、次の３点の施策を継続して実施しております。 ①立地面では、当社の強みである全国に展開する拠点ポートフォリオを最大限活かし、地方中核都市の利便性の高い場所での開発に注力するべく、これまで開発実績のある地域はもとより、地域ごとにお客様の「ニーズ・価格吸収力・追随性」を見極めながら需給バランスのとれた場所を求めて、各拠点からカバーできる周辺都市にも新たな需要の掘り起こしを図っております。 ②商品企画面では、近年の家族構成の少人数化はもとより、新型コロナウイルス感染症対策によって加速化されつつある暮らし方・住まい方のより一層の多様化に対応した間取り・仕様の導入等、物件ごとにその地域性・立地等を念頭に置き一つ一つ手作りすることで、お客様に選ばれる商品を企画し、ご提案することに注力しております。 ③販売価格面では、事業用地仕入れ時より建設会社との情報交換を積極的に行うことにより、構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑え、お客様の手に届く範囲の価格設定を行うことに注力しております。 また、分譲・賃貸にかかわらず、少子高齢化やシングル・ＤＩＮＫｓ世帯の増加という時代背景の中、コンパクトな間取りの住居に対するニーズも高まっていると認識しております。このことから、新たに賃貸コンパクトマンションのブランド「クレアグレイス」を立ち上げました。「クレアグレイス荒田」を皮切りに、第２弾以降として千葉県船橋市、同県松戸市及び大阪府大阪市において用地を既に取得済みであり、当社の強みである全国に展開する拠点ポートフォリオを最大限活かし、首都圏に限らず、需要の見込める地方中核都市でも積極的に取り組んでまいります。今後の事業展開としては、2025年度までにコンパクトタイプを中心に累計300戸程度の賃貸マンションの供給を目指し、優良賃貸資産の積み上げを図ってまいります。 マンションは、同じ物件は二度とない「究極のワンオフ商品」といえるものです。一人一人のお客様に「安心・安全・快適」な生活をご提供するべく、基本に立ち返り、「少数精鋭のプロ集団たれ」という経営理念に基づき、業績の向上に努めてまいります 。
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約1118文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の主力事業である新築分譲マンション事業において、新型コロナウイルス感染症の拡大防止策として広がったテレワーク(在宅勤務)による生活スタイルの変化や、コンパクトシティ化の流れの中で、より利便性の高い地域への住み替えニーズ等に、即応する形で様々なお客様ニーズに上手く合致する商品を企画し、ご納得いただける価格でご提供することが最大の課題であると認識しております。これらに対しては、次の３点の施策を継続して実施しております。 ①立地面では、当社の強みである全国に展開する拠点ポートフォリオを最大限活かし、地方中核都市の利便性の高い場所での開発に注力するべく、これまで開発実績のある地域はもとより、地域ごとにお客様の「ニーズ・価格吸収力・追随性」を見極めながら需給バランスのとれた場所を求めて、各拠点からカバーできる周辺都市にも新たな需要の掘り起こしを図っております。 ②商品企画面では、近年の家族構成の少人数化はもとより、新型コロナウイルス感染症対策によって加速化されつつある暮らし方・住まい方のより一層の多様化に対応した間取り・仕様の導入等、物件ごとにその地域性・立地等を念頭に置き一つ一つ手作りすることで、お客様に選ばれる商品を企画し、ご提案することに注力しております。 ③販売価格面では、事業用地仕入れ時より建設会社との情報交換を積極的に行うことにより、構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑え、お客様の手に届く範囲の価格設定を行うことに注力しております。 また、分譲・賃貸にかかわらず、少子高齢化やシングル・ＤＩＮＫｓ世帯の増加という時代背景の中、コンパクトな間取りの住居に対するニーズも高まっていると認識しております。このことから、新たに賃貸コンパクトマンションのブランド「クレアグレイス」を立ち上げました。「クレアグレイス荒田」を皮切りに、第２弾以降として千葉県船橋市、同県松戸市及び大阪府大阪市において用地を既に取得済みであり、当社の強みである全国に展開する拠点ポートフォリオを最大限活かし、首都圏に限らず、需要の見込める地方中核都市でも積極的に取り組んでまいります。今後の事業展開としては、2025年度までにコンパクトタイプを中心に累計300戸程度の賃貸マンションの供給を目指し、優良賃貸資産の積み上げを図ってまいります。 マンションは、同じ物件は二度とない「究極のワンオフ商品」といえるものです。一人一人のお客様に「安心・安全・快適」な生活をご提供するべく、基本に立ち返り、「少数精鋭のプロ集団たれ」という経営理念に基づき、業績の向上に努めてまいります 。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3420文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社企業グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社企業グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 (1) 経営成績等の状況の概況 当連結会計年度における我が国経済は、設備投資や生産に持ち直しの動きがあるものの、新型コロナウイルス感染症の影響により、個人消費や雇用情勢等に弱さがみられ、依然として予断を許さない厳しい状況にあります。 当社企業グループの属する不動産業界におきましては、2021年１月１日時点の公示地価において、商業地・工業地・住宅地の全用途の全国平均が前年比0.5％減と６年ぶりに下落に転じました。これは、新型コロナウイルス感染症の影響が大きく、外出抑制や訪日客減少による飲食店、小売店、宿泊施設等の不振を要因とした店舗、ホテル等の不動産需要減少が響いたとされております 。 また、新築分譲マンション市場においても2020年１月～12月の全国における発売戸数が前年比15.2％減の５万9,907戸と1976年以来44年ぶりに６万戸を割り込む結果となりました。一方で、全国で発売されたマンションの平均分譲価格は前年より3.8％上昇の4,971万円と４年連続で過去最高値を更新しました。また、１平方メートル当たりの単価も８年連続で上昇しており(㈱不動産経済研究所調査)、分譲価格の高止まり状態が依然として続いております 。 発売戸数の減少については、４月の緊急事態宣言により各社がモデルルームの営業を自粛したことが響いたうえに、購入者が新型コロナウイルス感染症の影響で慎重姿勢になることを見込み、新規の供給を絞ったことが主な要因とされております。下半期には発売戸数が首都圏を中心に挽回に転じましたが、補いきれなかった形となっております 。 このような事業環境の下、当社の主力事業である新築分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり12物件(首都圏２物件・地方圏10物件)を竣工・引渡しいたしました 。 この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年度より1,918百万円上回る 26,029百万円 (前期比8.0％増)、営業利益は 1,157百万円 (同31.1％減)、経常利益は 852百万円 (同41.9％減)、親会社株主に帰属する当期純利益は 574百万円 (同41.4％減)と 前期比増収減益となりましたが、年度当初の業績予想対比では、売上高については達成し、利益面では予想を上回る結果となりました 。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1058文字
３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 2019年４月１日 至 2020年３月31日 ) 報告セグメント その他 (千円) (注) 合計 (千円) 不動産販売事業 (千円) 不動産賃貸 ・管理事業 (千円) (千円) 売上高 外部顧客への売上高 20,791,556 3,273,428 24,064,985 45,762 24,110,748 セグメント間の内部 売上高又は振替高 8,149 8,149 8,149 20,791,556 3,281,578 24,073,134 45,762 24,118,897 セグメント利益 2,054,979 443,536 2,498,516 19,486 2,518,002 セグメント資産 16,801,611 7,242,108 24,043,720 47,448 24,091,169 その他の項目 減価償却費 4,268 37,806 42,074 367 42,441 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 203 462,829 463,033 463,033 (注) 「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、保険代理事業等を含んでおります。 当連結会計年度(自 2020年４月１日 至 2021年３月31日 ) 報告セグメント その他 (千円) (注) 合計 (千円) 不動産販売事業 (千円) 不動産賃貸 ・管理事業 (千円) (千円) 売上高 外部顧客への売上高 22,653,338 3,338,630 25,991,968 37,703 26,029,672 セグメント間の内部 売上高又は振替高 8,569 8,569 8,569 22,653,338 3,347,199 26,000,537 37,703 26,038,241 セグメント利益 1,530,467 461,207 1,991,674 15,389 2,007,064 セグメント資産 19,631,685 7,760,639 27,392,324 36,401 27,428,726 その他の項目 減価償却費 4,286 39,139 43,426 303 43,729 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 735 587,047 587,783 56 587,839 (注) 「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、保険代理事業等を含んでおります。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1542文字
３ 参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。 戸数(戸) 前期比(％) 発売実績 マンション 761 ( 762) 122.4 (115.6) 契約実績 マンション 626 ( 633) 114.8 (108.0) 販売実績 マンション 596 ( 637) 111.4 (115.8) ４ 上記戸数は当社持分戸数であり、( )は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。 (3) 財政状態 当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ3,308百万円増加し 28,117百万円 となりました。これは、主に不動産販売事業関連で分譲マンションの事業用地仕入れが順調に進捗したことによりたな卸資産が3,166百万円増加したことによるものであります。 負債は、前連結会計年度末に比べ2,806百万円増加し 20,956百万円 となりました。これは、主に借入金が2,685百万円増加したことによるものであります。 純資産は、前連結会計年度末に比べ502百万円増加し 7,160百万円 となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益を 574百万円 計上したことによるものであります。 (4) キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ361百万円減少して 1,298百万円 となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。 営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、たな卸資産が増加したことによる支出があった結果使用した資金は 2,347百万円 (前期は 1,747百万円 の使用)となりました。 投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの新規計画により土地等を取得したことによる支出があった結果使用した資金は 606百万円 (前期は 420百万円 の使用)となりました。 財務活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、たな卸資産の増加による支出を借入れによって賄った結果獲得した資金は 2,592百万円 (前期は 1,517百万円 の獲得)となりました。 当連結会計年度における当社企業グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。 当社企業グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。…