事業の内容
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/ 原文長 約799文字
３【事業の内容】 当社は、主に首都圏において分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を展開しております。 当社の事業内容は以下のとおりであります。 (１) 分譲開発事業 首都圏エリアを中心に当社の企画力・デザイン力を活かした分譲マンションを開発し、主に単身者やＤＩＮＫＳを対象とした魅力あるマンションを販売します。 企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクト毎に独立したコンセプトによる空間デザインを創り出します。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトに相応しい個別のネーミングを行いま す。 なお、当該業務には専有卸のスキームで引受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれます。 (２) 賃貸開発事業 首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。当該土地で30戸程度の中小規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。マンションに当社のデザインを活かした、ローコスト＆ハイセンスな賃貸マンションを法人、ファンド及び個人投資家等に提供します 。 小規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。 なお、竣工した物件については、外部環境を勘案しながら、売却時期を検討してまいります。 (３) バリューアップ事業 首都圏エリアを中心に３億円～５億円程度の中古の収益ビル等を取得し、築年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行うことで、既存の建物の質を高め、新たな付加価値を生み出すビジネスです。個人投資家を中心に売却を実施します 。 物件価格に応じた改修工事を実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。 [事業系統図]
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約575文字
(3) 中長期的な経営戦略 当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の３つの事業をバランス良く組み合わせることで事業展開を図ってまいります。 分譲開発事業では、首都圏エリアを中心に当社の強みである企画力やデザイン力を活かした分譲マンションを開発し、単身層やＤＩＮＫＳを対象 とした魅力あるマンションを販売します 。 賃貸開発事業では、首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。当該土地で30戸程度の中小規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。マンションに当社のデザインを活かした、ローコスト＆ハイセンスな賃貸マンションを法人、ファンド及び個人投資家等に提供します 。 バリューアップ事業は、首都圏エリアを中心に３億円～５億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行うことで、既存の建物の質を高め、新たな付加価値を生み出すビジネスです。個人投資家を中心に売却を実施します。物件価格に応じた改修工事を実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。 また、上記の施策等により、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。
対処すべき課題
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/ 原文長 約616文字
(4) 経営環境と対処すべき課題 新型コロナウイルスの影響によるインバウンドの減少や外出自粛といった影響が見込まれる宿泊業や飲食業のテナントを有する商業ビル等においては、稼働率や賃料収入の低下する物件も発生しております。こうしたことを受けて、不動産業界の中でも用途に応じて需要格差が発生する可能性が高いと考えております。 また、こうした動きを背景に用地取得競争は一部軟化する可能性が見込まれるものの、人件費等の高止まりの影響から建築費の大幅な下落は見込みにくい状況にあります。一方で、雇用所得環境の悪化から、これまでのような販売価格の上昇には抑制作用が働く可能性があると考えております 。 当社としましては、これまでと同様に首都圏エリアにおける駅近等の利便性の高いレジデンスを中心に物件取得を行い、分譲開発事業については、DINKS層を主たる顧客ターゲットとして捉えると共に、賃貸開発事業やバリューアップ事業においては、富裕者層やファンドを主たる顧客ターゲットとして事業展開を図る方針です 。 物件取得に関しては、立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を進めてまいります。 また、今後の不動産市況の様々な変化にも対応できるように、借入金の過度な増加を抑制すると共に収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。
経営成績・財政状態の概況
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３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1） 経営成績等の状況の概要 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当事業年度のわが国経済は、2020年２月以降においては新型コロナウイルスの影響により、急速な悪化が続いたため、極めて厳しい状況にありました 。 個人消費は、緊急事態宣言の発令を受けた外出自粛や休業の影響により急速に減少しております。また、新型コロナウイルスの影響で雇用環境が急速に悪化していることも消費マインドの悪化に繋がっています。設備投資については、弱含みとなっています。日銀短観（６月調査）によると、全産業の2020年度設備投資計画は前年度比0.8％減少となっております。また、法人企業景気予測調査（４－６月期調査）においても、2020年度の設備投資計画は前年度比4.4％の減少が見込まれております 。 当社が属する不動産業界においては、新型コロナウイルスの影響による外出自粛や住宅展示場やモデルルームの閉鎖等に加えて、雇用所得環境の悪化を背景に住宅市場を取り巻く環境が悪化しております。先行指標となる新設住宅着工戸数は、2020年４月が前年同月比で12.9%減となり、10カ月連続の減少となる等、弱含みでの推移となっております 。 このような事業環境の下、当社は新規物件の取得や保有物件の売却を進めてまいりました。 この結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました 。 ａ．財政状態 当事業年度末の資産合計は、前事業年度末と比較して714百万円減少し、21,733百万円となりました。 当事業年度末の負債合計は、前事業年度末と比較して1,534百万円減少し、17,318百万円となりました。 当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末と比較して820百万円増加し、4,414百万円となりました。 ｂ．経営成績 当事業年度の経営成績は、売上高23,674百万円（前年同期比31.5％増）、営業利益1,535百万円（同11.4％増）、経常利益1,095百万円（同27.0％増）、当期純利益890百万円（同21.9％増）となりました。 セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。 分譲開発事業は、売上高5,702百万円（同766.0％増）、セグメント利益190百万円（前年同期は222百万円の損失）となりました。 賃貸開発事業は、売上高11,988百万円（同21.6％増）、セグメント利益1,785百万円（同13.3％減）となりました。 バリューアップ事業は、売上高5,983百万円（同20.1％減）、セグメント利益649百万円（同6.0％減）となりました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約750文字
２．セグメント利益又は損失の調整額 △1,148百万円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 セグメント資産の調整額 2,332百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金等）及び管理部門に係る資産であります。 減価償却費の調整額 ６百万円は、管理部門の資産に係るものであります。 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額 20百万円は、管理部門の設備投資額であります。 ３．セグメント利益又は損失は、財務諸表の営業利益と調整を行っております。 当事業年度（自2019年６月１日 至2020年５月31日） （単位：百万円） 報告セグメント その他（注）１ 合計 調整額 （注）２ 財務諸表 計上額 （注）３ 分譲開発 事業 賃貸開発 事業 バリューア ップ事業 売上高 外部顧客への売上高 5,702 11,988 5,983 23,674 23,674 23,674 セグメント間の内部 売上高又は振替高 5,702 11,988 5,983 23,674 23,674 23,674 セグメント利益又は 損失（△） 190 1,785 649 2,625 △ 0 2,625 △ 1,089 1,535 セグメント資産 1,190 14,979 2,609 18,779 18,779 2,953 21,733 その他の項目 減価償却費 11 11 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 14 14 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産業務受託事業、賃貸事業を含んでおります。