事業の内容
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３【事業の内容】 当社は、2025年10月27日を取得日として株式会社小川建設を連結子会社化し、当連結会計年度より連結財務諸表作成会社に移行いたしました。これに伴い、従来は「分譲開発事業」「賃貸開発事業」及び「バリューアップ事業」の３区分としていた報告セグメントについて、株式会社小川建設を連結の範囲に含めたことにより、当連結会計年度から「建築請負事業」を加えた「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」及び「建築請負事業」の４区分に変更しております。 当社グループは、当社と連結子会社の株式会社小川建設で構成され、主に首都圏において分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業及び建築請負事業を展開しております。 当社グループの事業内容は以下のとおりであります。 (１) 分譲開発事業 首都圏エリアを中心に当社の企画力・デザイン力を活かした分譲マンションを開発し、主に単身者層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。 企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクト毎に独立したコンセプトによる空間デザインを創り出します。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトに相応しい個別のネーミングを行います。 なお、当該業務には専有卸のスキームで引受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれます。 (２) 賃貸開発事業 首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。マンションに当社のデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンド等に提供します。 中規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。 なお、竣工した物件については、外部環境を勘案しながら、売却時期を検討してまいります。 (３) バリューアップ事業 首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の質を高め、新たな付加価値を生み出すビジネスです。国内外の富裕層を中心に売却を実施します。 物件価格に応じた改修工事を実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。 (４) 建築請負事業 総合建設業として関東圏を中心に、建築工事及び土木工事の請負並びに企画、設計、施工及び施工管理を行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約987文字
(3) 中長期的な経営戦略 当社グループは、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業、建築請負事業の４つの事業をバランス良く組み合わせることで事業展開を図ってまいります。 分譲開発事業においては、首都圏エリアを中心に当社の強みである企画力やデザイン力を活かした分譲マンションを開発し、単身層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。 賃貸開発事業においては、首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。マンションに当社のデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンドを中心に提供します。 バリューアップ事業においては、首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、築年の浅い物件においても、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高め、新たな価値を生み出すビジネスです。国内外の富裕層を中心に売却を実施します。物件価格に応じた改修工事やリーシングを実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。 建築請負事業においては、総合建設業として関東圏を中心に、建築工事及び土木工事の請負並びに企画、設計、施工及び施工管理を展開しております。新築分譲マンション及び新築賃貸マンションを中心に、商業施設、公共施設等の建築工事、改修・耐震補強工事及び解体工事など、多様な建築ニーズに対応しております。今後は、技術提案力及び施工管理力を強みとして、建築工事を中心に受注機会の拡大を図るとともに、既存顧客との取引深耕や新規顧客の開拓を推進し、安定的な受注基盤の構築に努めてまいります。また、資材価格及び労務費の上昇や建設業界における人材不足などの事業環境の変化に対応するため、原価管理の高度化、施工の効率化及び人材育成を推進し、中長期的な収益力及び競争力の向上を目指してまいります。 これら上記の施策等により、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。
対処すべき課題
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/ 原文長 約831文字
(4) 経営環境と優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社グループは、以下の事項を対処すべき課題として認識し、企業価値を高め、株主の皆様の共同の利益を確保してまいります。 ①物件の取得 地価及び建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格は一段と上昇する可能性や利益率を押し下げる可能性があります。物価の上昇や海外の金融当局による利上げの動き等から金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、都心部の駅に近い魅力的な物件は、供給が限られることや販売価格の先高観等から、需要は底堅く推移することが見込まれます。 当社グループとしましては、これまでと同様に首都圏エリアにおける駅近等の利便性の高いレジデンス物件を中心に仕入れを行い、分譲開発物件については単身層や所謂パワーカップルといった方々を主たる顧客ターゲットとして捉えると共に、賃貸開発物件やバリューアップ物件については国内外の富裕層や投資ファンドを主たる顧客ターゲットとして事業展開を図る方針です。 物件取得に関しては、立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を進めてまいります。 ②建設事業の収益基盤強化 建設事業においては、受注環境が堅調に推移する一方で、建設資材価格や労務費の上昇などにより、事業環境は依然として不透明な状況が続いております。このような状況のもと、当社グループは、適正な利益を確保できる案件の選別受注を徹底するとともに、原価管理の高度化や施工体制の効率化を推進し、収益性の維持・向上に取り組んでまいります。また、長年培ってきた技術力や顧客との信頼関係を活かし、継続的な受注の確保に努めることで、安定的な事業基盤の構築を図ってまいります。 ③財務基盤の強化 資金の回転率を高めることで借入金の増加を抑制すると共に、収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。
経営成績・財政状態の概況
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４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度の末日現在において当社グループが判断したものであります。 なお、当社は、2025年10月27日を取得日として株式会社小川建設を連結子会社化し、当連結会計年度より連結財務諸表作成会社に移行いたしました。従いまして、前連結会計年度の連結財務諸表を作成しておりませんので、これらとの比較分析は行っておりません。 また、株式会社小川建設の決算日は12月31日であります。みなし取得日を2025年12月31日として連結を開始しており、かつ連結決算日との差異が３か月を超えることから、当連結会計年度においては、同社の2026年３月31日時点の財務諸表を使用しております。ただし、決算日の翌日から連結決算日までの間に生じた重要な取引については連結上必要な調整を行っております。 なお、セグメントにつきまして従来は「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」として記載しておりましたが、当連結会計年度より株式会社小川建設を新たに連結の範囲に含めたことから、「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」「建築請負事業」を報告セグメントとして記載する方法へ変更しております。 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されるものの、中東情勢の影響を注視する必要があります。また、金融資本市場の変動の影響などに注意する必要があります。 個人消費については、消費者マインドがこのところ弱い動きとなっていますが、持ち直しの動きがみられます。「家計調査」（2026年４月）では、実質消費支出が前月比1.6％増となり、１か月ぶりに前月水準を上回りました。また、消費者マインドを示す消費者態度指数（2026年５月）は、前月比1.4ポイント上昇し、３か月ぶりの上昇となりましたが、３か月移動平均は前月比２ポイント低下して、３か月連続の低下となりました。「商業動態統計」によれば、小売業販売額（2026年４月）は前月比1.3％増となりました。設備投資については、持ち直しの動きがみられる一方で、「法人企業統計季報」（含むソフトウェア）では2026年１～３月期が前期比2.0％減少し、２四半期ぶりの減少となりました。輸出に関しては、おおむね横ばいとなっております。地域別にみると、アジア向けの輸出は、おおむね横ばいとなっており、米国向けとＥＵ向けの輸出は、持ち直しの動きがみられます。…
セグメント関連
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３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 当連結会計年度（自 2025年６月１日 至 2026年５月31日） （単位：百万円） 報告セグメント その他（注）１ 合計 調整額（注）２ 連結財務諸表計上額（注）３ 分譲開発事業 賃貸開発事業 バリューアップ事業 建築請負事業 売上高 外部顧客への売上高 19,779 1,872 7,801 29,452 12 29,465 29,465 セグメント間の内部売上高又は振替高 975 975 975 △ 975 19,779 1,872 8,776 30,428 12 30,441 △ 975 29,465 セグメント利益又は損失（△） △ 139 3,709 216 772 4,559 12 4,572 △ 1,324 3,247 セグメント資産 990 16,192 3,260 17,867 38,311 38,311 8,498 46,809 その他の項目 減価償却費 11 19 のれん償却額 14 14 14 14 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 34 34 34 36 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産業務受託事業を含んでお ります。
主要な顧客・販売先
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２. 当連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、販売先が多岐にわたり、販売実績が総販売実績の100分の10を上回る販売先がありませんので記載を省略しております。 ｂ．契約実績 当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 当連結会計年度 （自 2025年６月１日 至 2026年５月31日） 前年同期比 （％） 金額（百万円） 分譲開発事業 賃貸開発事業 19,389 バリューアップ事業 1,436 建築請負事業 11,871 その他 14 合 計 32,712 （注）１. 当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、対前期増減率については記載しておりません。 ２. 建築請負事業については、株式会社小川建設を連結子会社化した2026年１月１日から2026年３月31日までの実績を含めております。なお、企業結合が連結会計年度開始の日に完了したと仮定した場合における2025年４月１日から2025年12月31日までの契約実績は、26,197百万円であります。 ｃ．契約残高 当連結会計年度末における契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 当連結会計年度 （2026年５月31日） 前年同期比 （％） 金額（百万円） 分譲開発事業 賃貸開発事業 7,777 バリューアップ事業 709 建築請負事業 32,628 その他 合 計 41,117 （注）当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、対前期増減率については記載しておりません。 (2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社グループの財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ａ．…