事業の内容
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/ 原文長 約833文字
３【事業の内容】 当社は、主に首都圏において分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を展開しております。 当社の事業内容は以下のとおりであります。 (１) 分譲開発事業 首都圏エリアを中心に当社の企画力・デザイン力を活かした分譲マンションを開発し、主に単身者層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。 企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクト毎に独立したコンセプトによる空間デザインを創り出します。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトに相応しい個別のネーミングを行います。 なお、当該業務には専有卸のスキームで引受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれます。 (２) 賃貸開発事業 首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。マンションに当社のデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンド等に提供します。 中規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。 なお、竣工した物件については、外部環境を勘案しながら、売却時期を検討してまいります。 (３) バリューアップ事業 首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の質を高め、新たな付加価値を生み出すビジネスです。国内外の富裕層を中心に売却を実施します。 物件価格に応じた改修工事を実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。 [事業系統図]
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約631文字
(3) 中長期的な経営戦略 当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の３つの事業をバランス良く組み合わせることで事業展開を図ってまいります。 分譲開発事業では、首都圏エリアを中心に当社の強みである企画力やデザイン力を活かした分譲マンションを開発し、単身層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。 賃貸開発事業では、首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。マンションに当社のデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンドを中心に提供します。 バリューアップ事業は、首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、築年の浅い物件においても、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高め、新たな価値を生み出すビジネスです。国内外の富裕層を中心に売却を実施します。物件価格に応じた改修工事やリーシングを実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。 また、上記の施策等により、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。
対処すべき課題
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/ 原文長 約492文字
(4) 経営環境と優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 地価及び建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格は一段と上昇する可能性があります。物価の上昇や金融当局による利上げの動き等から金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、供給が抑制されていることや販売価格の先高感等から、需要は底堅く推移することが見込まれます。 当社としましては、これまでと同様に首都圏エリアにおける駅近等の利便性の高いレジデンス物件を中心に仕入れを行い、分譲開発物件については単身層やパワーカップルを主たる顧客ターゲットとして捉えると共に、賃貸開発物件やバリューアップ物件については国内外の富裕層や投資ファンドを主たる顧客ターゲットとして事業展開を図る方針です。 物件取得に関しては立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を進めてまいります。 また、今後の不動産市況の様々な変化にも対応できるように、借入金の過度な増加を抑制すると共に収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。
経営成績・財政状態の概況
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４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当事業年度のわが国経済は、緩やかに回復していますが、米国の通商政策等により不透明感がみられます。雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、緩やかな回復が支えられることが期待される一方で、米国の通商政策の影響によって景気の下振れリスクも高まっております。また、物価上昇の継続が消費者マインドの低下を通じて個人消費に影響を及ぼす可能性もあり、これもわが国の景気を下押しするリスクとなっています。さらに、中東地域をめぐる情勢や金融資本市場の変動等の影響についても、より一層注意する必要があります。 個人消費については、消費者マインドが弱含んでいるものの、雇用・所得環境の改善の動きが続く中で、持ち直しの動きがみられます。「家計調査」（４月）では、実質消費支出が前月比1.8％減となり、２カ月ぶりに前月水準を下回りました。一方で、消費者マインドを示す消費者態度指数（５月）は、前月比1.6ポイント上昇し、６か月ぶりの上昇となりました。「商業動態統計」によれば、小売業販売額（４月）は前月比0.5％増となりました。設備投資については、持ち直しの動きがみられます。「法人企業統計季報」（含むソフトウェア）では１～３月期が前期比1.6％増加し、４四半期連続での増加となりました。輸出に関しては、持ち直しの動きがみられます。アジア向け、アメリカ向けの輸出は、このところ持ち直しの動きがみられます。一方で、ＥＵ及びその他の地域向けの輸出は、おおむね横ばいで推移しております。 当社が属する不動産業界においては、弱含みの動きがみられます。先行指標となる新設住宅着工戸数は、2025年４月が季節調整済年率換算値で626,000戸となりました。４月は前月比42.0％減となり３カ月ぶりの減少に転じました。また、首都圏マンションの初月契約率は、５月に57.9％となり、好不況の分かれ目とされる70％を２カ月連続で下回っております。 このような状況の中、当社は、事業のリスク管理をより強化し、財務体質のさらなる健全化を図るため、在庫の削減や回転率を重視し、総資産圧縮に注力してまいりました。 賃貸開発事業及びバリューアップ事業においては、より厳選した新規物件の取得を行い、保有物件の積極的な売却を進めてまいりました。 この結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。 ａ．財政状態 当事業年度末の資産合計は、前事業年度末と比較して1,705百万円減少し、30,182百万円となりました。…
セグメント関連
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２．セグメント利益の調整額 △1,261百万円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 セグメント資産の調整額 4,122百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金等）及び管理部門に係る資産であります。 減価償却費の調整額 10百万円は、管理部門の資産に係るものであります。 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額 32百万円は、管理部門の設備投資額であります。 ３．セグメント利益は、財務諸表の営業利益と調整を行っております。 当事業年度（自2024年６月１日 至2025年５月31日） （単位：百万円） 報告セグメント その他（注）１ 合計 調整額（注）２ 財務諸表計上額（注）３ 分譲開発 事業 賃貸開発 事業 バリューア ップ事業 売上高 顧客との契約から生じる収益 18,002 9,824 27,827 11 27,839 27,839 その他の収益 外部顧客への売上高 18,002 9,824 27,827 11 27,839 27,839 セグメント間の内部 売上高又は振替高 18,002 9,824 27,827 11 27,839 27,839 セグメント利益又は損失（△） △ 0 3,278 1,324 4,602 11 4,614 △ 1,280 3,334 セグメント資産 376 20,604 1,572 22,554 22,554 7,628 30,182 その他の項目 減価償却費 16 16 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産業務受託事業を含んでおります。