事業の内容
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３【事業の内容】 当社は、主に首都圏において分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を展開しております。 当社の事業内容は以下のとおりであります。 (１) 分譲開発事業 首都圏エリアを中心に当社の企画力・デザイン力を活かした分譲マンションを開発し、ＤＩＮＫＳやファミリーを対象とした魅力あるマンションを販売します。 企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクト毎に独立したコンセプトによる空間デザインを創り出します。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトに相応しい個別のネーミングを行いま す。 なお、当該業務には専有卸のスキームで引受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれます。 (２) 賃貸開発事業 首都圏エリアを中心とした立地で、かつ、最寄駅から徒歩10分圏内のマンション用地の取得を目指します。 小規模（20戸以下）な中低層物件に当社のデザイン力を活かしたローコスト＆ハイセンスな賃貸マンションを建築し、個人投資家層を対象に売却を行います。 小規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。 なお、竣工した物件については、外部環境を勘案しながら、売却時期を検討してまいります。 (３) バリューアップ事業 首都圏エリアを中心に３億円から５億円程度の中古の収益レジデンス等を購入し、バリューアップを実施することにより付加価値を高めた上で、個人投資家及び海外投資家を対象に売却を実施します。 少額のバリューアップで効果的に付加価値を高めることで、短期間での売却及び資金回収を図ります。 [事業系統図]
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約587文字
(3) 中長期的な経営戦略 当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の３つの事業をバランス良く組み合わせることで事業展開を図ってまいります。 分譲開発事業では、首都圏エリアを中心に当社の強みである創造デザイン力やプレゼンデザイン力を活かして分譲マンションを開発し、DINKSやファミリーを対象に販売を実施いたします。 賃貸開発事業では、首都圏エリアのマンション用地を取得し、小規模かつ中低層な賃貸マンションを建築します。同事業においては小規模かつ中低層の物件に特化することで、物件取得時以降の需給環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。竣工後の物件については、当社にて一時的に保有することで賃料収入を確保する一方、外部環境を考慮しながら個人投資家層を中心に売却時期も検討してまいります 。 バリューアップ事業では首都圏を中心に３億円から５億円程度の中古の収益レジデンスを購入し、バリューアップを実施することで付加価値を高めた上で個人投資家及び海外投資家を中心に売却を実施します。少額の工事で効果的に付加価値を高めることで仕入れから売却までの期間を短期化し、外部環境の変化の影響を受けにくくする中で業績への寄与を図ってまいります 。 また、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。
対処すべき課題
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/ 原文長 約555文字
(4) 経営環境と対処すべき課題 不動産市場においては、地価の上昇や建築資材・人件費等の高騰などを背景として首都圏マンションの１戸当たりの平均価格が緩やかに上昇していることから、初月契約率が好不況の判断となる70％を下回る水準が続いている他、先行指標となる新設住宅着工戸数も横這いでの推移が続いております。また、エリア別のマンション販売状況においては、2017年度の東京都区部の契約率が70％を超える一方、東京都下では60％を下回る等、東京都内でも二極化の動きが見られます 。 しかし、東京都区部への人口流入の動きは継続すると考えられることに加え、少子化や晩婚化の流れを受けて世帯規模の縮小が見込まれていることから、都心部におけるDINKS層のマンション需要は底堅く推移すると考えております。 したがって、エリアを首都圏に絞り、ターゲットとなる購買層の購買力を意識した売却価格を設定しつつ、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業における物件を厳選して取得してまいります。 また、今後の不動産市況の様々な変化にも対応できるように、借入金の過度な増加を抑制すると共に収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。
経営成績・財政状態の概況
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３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1） 経営成績等の状況の概要 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は以下のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当事業年度のわが国経済は、緩やかな回復が続いています。 個人消費は、持ち直しの状況にあります。商業動態統計によると、平成30年５月の小売業販売額は季節調整済み前月比で1.7％減少となったものの、トレンドとしては横ばいでの推移となっております。また、設備投資については、緩やかに増加しております。法人統計季報の平成30年１－３月期の全産業（金融業、保険業を除く）の設備投資（ソフトウェアを除く）は季節調整済みで２四半期振りに前期比横這いとなり、増加基調が途絶えましたが、全体としては緩やかに増加しております 。 当社が属する不動産業界においては、先行指標となる新設住宅着工戸数の季節調整済み年率換算値が、平成30年４月に前月比10.2％増となったものの、一進一退の動きが続いております。また、首都圏におけるマンション販売の初月契約率についても、単月では好不況の分かれ目となる70％を上回る月もありましたが、総じて70％を下回る水準が続いております 。 このような事業環境の下、当社は新規物件の取得や保有物件の売却を進めてまいりました。 この結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました 。 ａ．財政状態 当事業年度末の資産合計は、前事業年度末と比較して5,321百万円増加し、19,471百万円となりました。 当事業年度末の負債合計は、前事業年度末と比較して4,664百万円増加し、16,533百万円となりました。 当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末と比較して657百万円増加し、2,938百万円となりました。 ｂ．経営成績 当事業年度の経営成績は、売上高16,905百万円（前年同期比13.7％増）、営業利益1,142百万円（同1.7％減）、経常利益671百万円（同16.3％減）、当期純利益722百万円（同41.2％増）となりました。 セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。 分譲開発事業は、売上高5,057百万円（同12.2％減）、セグメント利益297百万円（同69.3％減）となりました。 賃貸開発事業は、売上高4,760百万円（同290.7％増）、セグメント利益996百万円（同215.3％増）となりました。 バリューアップ事業は、売上高6,997百万円（同10.5％減）、セグメント利益772百万円（同7.9％減）となりました。 ② キャッシュ・フローの状況 当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により7,022百万円減少しました。…
セグメント関連
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２．セグメント利益の調整額 △976百万円は、各報告セグメントに配分していない全社費用でありま す。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 セグメント資産の調整額 2,440百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金等）及び管理部門に係る資産であります。 減価償却費の調整額 ５百万円は、管理部門の資産に係るものであります。 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額 ０百万円は、管理部門の設備投資額であります。 ３．セグメント利益は、財務諸表の営業利益と調整を行っております。 当事業年度（自平成29年６月１日 至平成30年５月31日） （単位：百万円） 報告セグメント その他（注）１ 合計 調整額 （注）２ 財務諸表 計上額 （注）３ 分譲開発 事業 賃貸開発 事業 バリューア ップ事業 売上高 外部顧客への売上高 5,057 4,760 6,997 16,815 90 16,905 16,905 セグメント間の内部 売上高又は振替高 5,057 4,760 6,997 16,815 90 16,905 16,905 セグメント利益 297 996 772 2,066 59 2,125 △ 983 1,142 セグメント資産 3,457 10,486 4,338 18,282 18,282 1,189 19,471 その他の項目 減価償却費 12 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 10 10 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産業務受託事業、賃貸事業を含んでおります。