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トーセイ株式会社

証券コード: 8923 / 対象年度: 2020 / 提出日: 2021-02-26
業種 不動産業
年度切替 最新年度を見る
2025 2024 2023 2022 2021 2020 表示中 2019 2018 2017 2016

現在、過去年度の有価証券報告書に基づく分析を表示しています。

このページは、EDINETに提出された有価証券報告書をもとに、 企業のリスク認識・投資領域・経営方針を自動整理したものです。

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3分で読める事業概要

有価証券報告書の記載内容をもとに、事業内容・主なサービス・確認ポイントを自動整理した参考情報です。

事業の概要

不動産流動化、開発、賃貸、管理、ホテル事業など多角的な不動産事業を展開する企業です。特に、価値の劣化した物件をリノベーションして再販する「バリューアップ」に強みがあり、東京都区部を中心に、オフィス、商業施設、住宅、物流施設など幅広いニーズに対応する事業を展開しています。

主な事業領域

不動産流動化、開発、賃貸、管理、ファンド・コンサルティング、ホテル事業の展開

主な製品・サービス

  • 不動産流動化（バリューアップ物件の販売）
  • 不動産開発（オフィス、商業、ホテル、物流、住宅）
  • 不動産賃貸
  • 不動産管理（ビルメンテナンス、プロパティマネジメント）
  • 不動産ファンド・コンサルティング
  • ホテル運営（TOSEI HOTEL COCONE）

ビジネスモデル

不動産を仕入れた後、バリューアップ（デザイン、機能、環境対応）を行い、投資家やエンドユーザーへ販売、または賃貸・管理を行うことで収益を得る。また、コンサルティングやホテル運営などのストック型ビジネスも展開。

セグメント・事業構成

不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業

戦略・方向性

新中期経営計画「Infinite Potential 2023」のもと、DX推進、ESG経営の推進、バリューアップによる付加価値創造、ストック・フィービジネスの拡大、および資本効率の向上を目指す。

強みとして読み取れる点

  • バリューアップによる不動産の価値再生
  • 東京都区部における豊富なノウハウとネットワーク
  • 多角的な事業展開（流動・開発・賃貸・管理・ホテル）
  • 独自のブランド（TOSEI HOTEL COCONE）

課題として読み取れる点

  • 新型コロナウイルス感染症による影響の注視
  • オフィス需要の動向への対応
  • DXによる新たな収益モデルの創出

確認ポイント

  • 新中期経営計画の進捗
  • DXおよびESG経営の推進状況
  • 不動産流動化・開発事業におけるバリューアップの成果

概要整理の信頼度: 4 / 5 ・事業内容、経営戦略、主要な課題が詳細に記載されており、概要把握には十分な情報があるため。

有報ナビによる分析

有価証券報告書の記載内容をもとに、リスク、経営方針、 投資・研究開発に関する情報を整理したものです。

各スコアは、有価証券報告書の記載内容を整理するための参考指標です。 5段階表示で、スコアが高いほど各項目の性質が強く出ていることを表します。 ただし、投資判断、企業価値、将来業績を評価・予測するものではありません。

特に「リスク開示記載度」は、高いほど良いという意味ではありません。 有報上で注意して読むべきリスク記述が多い、具体的、または重い可能性があるという意味です。

スコアの詳しい見方
リスク開示記載度
スコアが高いほど、有価証券報告書に記載されたリスク開示について、 注意して読むべき記述の多さ・具体性・重さが強いことを表します。 企業そのものの危険度や倒産リスクを示すものではありません。
方針記載度
スコアが高いほど、経営方針、対処すべき課題、資本政策、 リスク対応などが具体的に記載されていることを表します。 方針の良し悪しや実現可能性を判定するものではありません。
投資・変化記載度
スコアが高いほど、設備投資、研究開発、新規事業、DX、海外展開、 事業構造の変化など、将来に向けた取り組みの記載が強いことを表します。 成長性や投資成果を予測するものではありません。

リスク開示の整理

リスク開示記載度: 2 / 5

有報ナビによる整理

経済情勢の動向による不動産需要や価格への影響（対策：市場モニタリング、判断力・リーシング力の強化）、災害等による資産価値毀損やホテル稼働率低下のリスク（対策：BCP策定）、金利上昇や融資姿勢の変化に伴う調達コスト増および財務制限条項への抵触リスク（対策：金利固定化、融資枠確保）、法的規制の強化に伴う対応コスト増加、新規事業（ホテル、物流等）やクラウドファンディング等の不確実性（対策：内部管理体制の構築、人材充実、保険付保）、新型コロナウイルスによるホテル・商業施設の評価損や運営停滞のリスク。

経営方針・課題の整理

方針記載度: 4 / 5

有報ナビによる整理

不動産流動化・開発を柱としつつ、安定収益のストックビジネス（賃貸、管理、コンサルティング）とのバランスを追求する多角的な事業構造を持つ。中期経営計画においてROE 12%以上や配当性向向上など具体的な数値目標を掲げており、DX推進とESG経営への取り組みを通じて成長と効率性を両立させる方針が明確。

成長方針

不動産流動化・開発のバリューアップによる価値創造、DX推進による新収益モデル（クラウドファンディング、セキュリティトークン等）の創出。ESG経営の推進と、IT活用による業務効率化、人材育成を通じた組織力の強化。ホテル事業の回復と拡大。

資本政策

資本効率（ROE 12%以上）と財務健全性（自己資本比率35%程度、ネットDEレシオ1.0倍程度）を重視。安定事業比率を50%以上に引き上げ、3年で配当性向を30%へ段階的に向上。機動的な資金調達力の強化と、成長投資・財務規律・株主還元のバランスを考慮したキャピタルアロケーションを実施。

リスク対応方針

景気動向・不動産市況のモニタリング、BCP策定、金利上昇への対応（融資枠確保、金利固定）、法的規制遵守のためのコンプライアンス体制構築、新規事業における内部管理体制の整備。コロナ禍での評価損計上によるリスク低減。

関連する原文は、下部の「有報本文」に掲載しています。

投資・研究開発・成長施策の整理

投資・変化記載度: 3 / 5

有報ナビによる整理

不動産流動化、開発、賃貸、管理、ホテルなど多角的な事業展開。DXの推進とデジタル技術（IoT, 5G）の活用を成長戦略に組み込み、クラウドファンディングやセキュリティトークンといった新領域へも積極的に投資。コロナ禍の影響を受けつつも、ITによる業務効率化とESG経営の両立を目指す。

設備投資の方向性

不動産賃貸事業における物件取得を中心とした設備投資を実施。また、DX推進に向けたIT基盤の整備や、新領域（クラウドファンディング等）への投資を継続。

研究開発・商品開発

公式な研究開発活動は報告されていないが、DX推進や新規ビジネスモデル（セキュリティトークン等）の探索を通じた技術活用が進んでいる。

投資・変化テーマ

  • 不動産流動化
  • DX推進
  • クラウドファンディング
  • セキュリティトークン
  • ESG経営

関連キーワード

  • T-Map価格可視化システム
  • IoT
  • 5G
  • デジタル技術活用
  • ITによる業務効率化

財務情報

提出書類の財務情報を、会計基準や表示範囲とあわせて整理しています。

表示基準

会計基準IFRS 連結区分連結 対象期間2019-12-01 〜 2020-11-30 表示状況表示可能

提出日: 2021-02-26

財務情報

業績

売上高

639.4億円
根拠・定義
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売上高
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営業利益

64.28億円
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税引前利益

59.01億円
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税引前利益又は税引前損失
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親会社帰属利益

36.02億円
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親会社の所有者に帰属する当期利益（損失）
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財政状態・流動性

総資産

1,616.85億円
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資本

589.7億円
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親会社所有者帰属持分

589.7億円
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現金及び現金同等物

370.4億円
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現金及び現金同等物
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キャッシュフロー

3区分

営業CF

+125.1億円
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投資CF

-40.54億円
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-34.14億円
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財務項目の関係

資本項目の関係

同値だが別Fact
根拠・定義
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same_value_different_fact
source relation key
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参考情報

別基準の参考値

主要指標とは別に掲載

経常利益

33.83億円
会計基準
日本基準
連結区分
単体
比較可能性
主要値とは直接比較できません

会計基準と連結区分が主要値と異なるため、直接比較できません。

根拠・定義
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経常利益又は経常損失
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確認事項

開示上の確認事項

この表示に確認事項はありません。

文書情報を確認
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S100KV3S
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連結 / consolidated
period
2019-12-01 〜 2020-11-30
表示状況
表示可能
選定状況
一部項目未表示
raw presentation state
ready
raw selection status
partial

有報本文

有報ナビによる整理の根拠となる原文を、項目ごとに確認できます。

事業・経営に関する有報本文

有価証券報告書から抽出した本文の一部です。抽出位置や区分は自動処理のため、原文全体の確認もあわせて推奨します。

事業・経営に関する有報本文を表示

事業の内容

抜粋表示 / 原文長 約2262文字

３ 【事業の内容】 当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社11社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。 当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 区分 事業内容 主要な会社 不動産 流動化事業 資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。 (※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社のバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。 当社 不動産開発 事業 当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。…

経営方針・経営戦略・対処すべき課題

抜粋表示 / 原文長 約3474文字

(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境 未だ新型コロナウイルス感染症の終息が見通せない環境下でありますが、当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場は一時的に停滞を見せたものの、各国の金融緩和政策による世界的な低金利環境と金融機関による融資下支えを背景に、足元の不動産取引量は概ね前期並み水準に回復しています。特に、コロナ禍においても安定稼働している物流施設や投資用マンションに海外投資家の投資資金が流入しており、引き続き需要の増加が期待されます。また、取引価格においては、稼働率回復に時間を要するホテルを除き、投資家の不動産期待利回りに大きな変化は無く、流通価格の下落は軽微であります。ただし、低水準で推移していた首都圏オフィスで空室率上昇と賃料反落が観測されており、今後、コロナ禍を背景とした企業の業績不振や一部企業による大規模なテレワーク移行などがもたらすオフィス需要動向への影響、金融機関の融資姿勢の変化を慎重に注視する必要があります 。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略 当社グループは2021年11月期を初年度とする新中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月）を策定致しました。不動産業界を取り巻く環境変化として、地球温暖化や企業の社会的責任対する意識の高まり、少子高齢化社会の進行、DXやITを含むテクノロジーの急速な進展による新しい働き方やライフスタイルの多様化が挙げられます。不動産は暮らしを支える社会的インフラであることを認識し、当社グループは、不動産にかかわる社会的課題に真摯に取り組むとともに、グループの無限大の成長可能性を追求し、邁進してまいります 。 ＜大方針＞ 『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たな ステージを目指す。』 ＜基本方針＞ 基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大 基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出 基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略 基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略 基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上 基本方針６．サステナビリティを意識した事業、マネジメント、ESG経営の推進 ＜定量計画＞ 資本効率 ：最終年度ROE 12％以上 財務健全性：自己資本比率 35％程度 ネットDEレシオ 1.…

対処すべき課題

抜粋表示 / 原文長 約3474文字

(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境 未だ新型コロナウイルス感染症の終息が見通せない環境下でありますが、当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場は一時的に停滞を見せたものの、各国の金融緩和政策による世界的な低金利環境と金融機関による融資下支えを背景に、足元の不動産取引量は概ね前期並み水準に回復しています。特に、コロナ禍においても安定稼働している物流施設や投資用マンションに海外投資家の投資資金が流入しており、引き続き需要の増加が期待されます。また、取引価格においては、稼働率回復に時間を要するホテルを除き、投資家の不動産期待利回りに大きな変化は無く、流通価格の下落は軽微であります。ただし、低水準で推移していた首都圏オフィスで空室率上昇と賃料反落が観測されており、今後、コロナ禍を背景とした企業の業績不振や一部企業による大規模なテレワーク移行などがもたらすオフィス需要動向への影響、金融機関の融資姿勢の変化を慎重に注視する必要があります 。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略 当社グループは2021年11月期を初年度とする新中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月）を策定致しました。不動産業界を取り巻く環境変化として、地球温暖化や企業の社会的責任対する意識の高まり、少子高齢化社会の進行、DXやITを含むテクノロジーの急速な進展による新しい働き方やライフスタイルの多様化が挙げられます。不動産は暮らしを支える社会的インフラであることを認識し、当社グループは、不動産にかかわる社会的課題に真摯に取り組むとともに、グループの無限大の成長可能性を追求し、邁進してまいります 。 ＜大方針＞ 『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たな ステージを目指す。』 ＜基本方針＞ 基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大 基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出 基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略 基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略 基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上 基本方針６．サステナビリティを意識した事業、マネジメント、ESG経営の推進 ＜定量計画＞ 資本効率 ：最終年度ROE 12％以上 財務健全性：自己資本比率 35％程度 ネットDEレシオ 1.…

経営成績・財政状態の概況

抜粋表示 / 原文長 約5771文字

３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容 ① 事業環境と経営成績等の状況に関する認識 当連結会計年度（2019年12月１日～2020年11月30日）における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により依然として厳しい状況が続いております。各種政策の効果や海外経済の改善もあり持ち直しの動きが見られていましたが、足元では、国内外で新型コロナウイルス感染症が再拡大しており、動向を注視する必要があります。 当社グループが属する不動産業界では、2020年１月～９月の国内不動産投資額は一時落ち込みを見せたものの、物流施設とレジデンスを中心に回復し、累計期間では3.4兆円と前年同期比２％の減少にとどまりました。投資市場の先行きに不透明感はありますが、相対的に新型コロナウイルス感染症の影響が軽微な日本市場は海外投資家から人気が高く、インバウンド投資の増加により、世界の都市別投資額では東京が１位となりました（民間調査機関調べ）。 首都圏分譲マンション市場では、2020年１月～10月の新規供給戸数は、１万７千戸と前年同期比20.7%減となりました。緊急事態宣言下での販売自粛の影響で４、５月は大きく落ち込みましたが、９、10月は２カ月連続で前年実績を上回り、また、初月契約率も好不調の目安となる70％を上回って推移するなど、持ち直しの動きが見られます。分譲戸建市場では、2020年１月～９月の住宅着工戸数は４万戸と前年同期比で14.2％減少しました（民間調査機関調べ）。 2020年４月～10月の建設工事受注高（大手50社）は、６兆4,449億円となりました（前年同期比7.8％減）。公共工事は１兆7,148億円（前年同期比28.1％増）となり９ヶ月連続で増加していますが、新型コロナウイルス感染症の影響による工事遅延等により、民間工事が４兆3,616億円（前年同期比14.6％減）と前年を大きく下回って推移しています。一方、2020年１月～10月の建築費は、鉄筋コンクリート造の建築費坪単価が908千円/坪と前年同期からは下落しましたが（前年同期935千円、2.9％減）、依然として高い水準で推移しています。木造は569千円/坪（前年同期562千円、1.2％増）と緩やかに上昇を続けています（国土交通省調べ）。…

セグメント関連

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(2) 減価償却費の調整額 63,996千円 は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。 ２．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 (3) 主要な製品及び役務からの収益 「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 (4) 地域別に関する情報 本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。 (5) 主要な顧客に関する情報 前連結会計年度 (自 2018年12月１日 至 2019年11月30日 ) (単位：千円) 顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント トーセイ・リート投資法人 8,969,028 不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 当連結会計年度 (自 2019年12月１日 至 2020年11月30日 ) (単位：千円) 顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント トーセイ・リート投資法人 7,385,129 不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 ７．現金及び現金同等物 現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 ( 2019年11月30日 ) 当連結会計年度 ( 2020年11月30日 ) 現金及び預金 31,998,929 37,039,600 合計 31,998,929 37,039,600 ８. その他の金融資産 その他の金融資産の内訳は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 ( 2019年11月30日 ) 当連結会計年度 ( 2020年11月30日 ) 株式 163,283 251,929 投資信託受益証券 3,651,885 3,334,877 投資事業有限責任組合出資金 413,530 363,148 その他 23,992 22,354 合計 4,252,691 3,972,309 非流動資産 4,252,691 3,972,309 ９．営業債権及びその他の債権 営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。…

主要な顧客・販売先

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２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 (自 2018年12月１日 至 2019年11月30日 ) 当連結会計年度 (自 2019年12月１日 至 2020年11月30日 ) 金額(千円) 割合(％) 金額(千円) 割合(％) トーセイ・リート投資法人 8,969,028 14.8 7,385,129 11.6 ３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 (3) 財政状態 当連結会計年度末における財政状態は、 総資産161,684百万円 (前連結会計年度末比 0.1％減 )、 負債102,714百万円 (同 0.8％減 )、 資本58,969百万円 (同 1.1％増 )となりました。また、 親会社所有者帰属持分比率は36.5％ (前連結会計年度末は 36.0％ )となっております。 (流動資産) 当連結会計年度末における 流動資産の残高は、105,664百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 3,669百万円減少 しております。これは主に、 現金及び現金同等物5,040百万円の増加 、当社グループの主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業において、物件の売却が仕入を上回ったこと及び棚卸資産評価損による棚卸資産8,156百万円の減少等によるものであります。 (非流動資産) 当連結会計年度末における 非流動資産の残高は、56,020百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 3,459百万円増加 しております。これは主に、有形固定資産14,823百万円の増加、投資不動産10,880百万円の減少等によるものであります。 (流動負債) 当連結会計年度末における 流動負債の残高は、18,786百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 6,267百万円減少 しております。これは主に、借入金4,496百万円の減少等によるものであります。 (非流動負債) 当連結会計年度末における 非流動負債の残高は、83,928百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 5,394百万円増加 しております。これは主に、借入金5,640百万円の増加等によるものであります。 (資本) 当連結会計年度末における 資本の残高は、58,969百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 663百万円増加 しております。これは主に、利益剰余金1,602百万円の増加、自己株式500百万円の取得等によるものであります。 (4) キャッシュ・フロー 当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ 5,040百万円増加 し、 37,039百万円 となりました。…

リスクに関する有報本文

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事業等のリスクの原文を表示

事業等のリスク

抜粋表示 / 原文長 約7358文字

２ 【事業等のリスク】 当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。 (1) 経済情勢の動向 当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。 (2) 災害等について 将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。 (3) 有利子負債の依存度および金利の動向 当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合および金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合には、資金調達コストの増加や資金手当への影響により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。…

投資・研究開発に関する有報本文

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研究開発・設備投資などの有報本文を表示

研究開発活動

抽出本文 / 原文長 約55文字

５ 【研究開発活動】 該当事項はありません。 0103010_honbun_7056900103212.htm

設備投資等の概要

抽出本文 / 原文長 約803文字

２ 【主要な設備の状況】 (1) 提出会社 2020年11月30日 現在 事業所名 (所在地) セグメントの 名称 設備の内容 帳簿価額(千円) 従業員数 (名) 建物及び 構築物 土地 (面積㎡) その他 合計 本社 (東京都港区) 統括事務施設 事務所設備 914,488 2,219,719 (633.53) 38,141 3,172,349 195 賃貸用不動産 (東京都千代田区等20棟) 不動産賃貸事業 賃貸ビル・店舗等 10,506,218 20,167,907 (29,602.27) 1,090,654 31,764,780 賃貸用不動産 (東京都千代田区等５棟) ホテル事業 ホテル設備 6,161,397 5,322,070 (8,781.41) 248,015 11,731,483 合計 17,582,105 27,709,697 (39,017.21) 1,376,810 46,668,613 195 (注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 (2) 国内子会社 2020年11月30日 現在 会社名 事業所名 (所在地) セグメント の名称 設備の 内容 帳簿価額(千円) 従業員数 (名) 建物及び 構築物 土地 (面積㎡) その他 合計 トーセイ ・リバイ バル・イ ンベスト メント㈱ 賃貸用不動産 (東京都荒川区 １棟) 不動産 賃貸事業 賃貸ビル 158,617 158,622 トーセイ・アーバンホーム㈱ 本社 (東京都町田市) 不動産 開発事業 事務所設備 55,471 185,346 (420.71) 6,793 247,612 40 岸野商事㈱ 賃貸用不動産 （東京都豊島区等２棟） 不動産 賃貸事業 賃貸ビル 165,196 2,656,008 (555.60) 2,821,205 (注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

その他の有報本文

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補足セクションの有報本文を表示

配当政策

抽出本文 / 原文長 約492文字

３ 【配当政策】 当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。 当社は、期末配当として年１回、剰余金の配当を行うことを基本方針としております。この剰余金の配当の決定機関は、株主総会であります。 当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、１株当たり 19円 の配当を実施する旨を決定いたしました。この結果、当事業年度の連結ベースでの配当性向は 25.0％ となりました。 内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。 なお当社は、「取締役会の決議により、毎年５月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定めております。 当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。 決議年月日 配当金の総額 (千円) １株当たり配当額 (円) 2021年２月25日 定時株主総会 896,333 19

従業員の状況

抽出本文 / 原文長 約364文字

５ 【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況 2020年11月30日 現在 セグメントの名称 従業員数(人) 不動産流動化事業 73 ( －) 不動産開発事業 83 ( 1 ) 不動産賃貸事業 18 ( －) 不動産ファンド・コンサルティング事業 83 ( －) 不動産管理事業 129 ( 107 ) ホテル事業 58 ( 31 ) 全社(共通) 65 ( 2 ) 合計 509 ( 141 ) (注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。 ２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。 ３. 前連結会計年度末に比べ、従業員数が52名増加しております。主な理由は、業容の拡大に伴い、期中採用が増加したことによるものであります。

コーポレート・ガバナンス

抜粋表示 / 原文長 約16997文字

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】 ① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方 当社グループでは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を持続することにより、株主、従業員、取引先を始めとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナンスの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」を三つの主要項目として掲げております。また、会社法および金融商品取引法において求められている内部統制システムの構築ならびに金融商品取引業者として、投資家の信頼に応え得る体制の構築に向け、取締役会を中心として、経営トップからグループ社員全員に至るまで、一丸となって体制の更なる強化に努めてまいります。 ② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由 当社は、取締役会、監査役会を設置し、透明性の高い経営の履行を目的として、社外取締役の選任および監査役全員の社外招聘をするとともに、執行役員制を採用しております。 当社の監査役は、上場来、全員社外監査役であり、経営に対し、常に、当社の企業価値および株主共同の利益の確保、向上の視点に立ち、監査を行っております。また、社外取締役を取締役会に迎えることで、より一層経営に対する監督機能を強化しております。一方、経営においては、執行役員制を採用することにより、意思決定機能および業務分担の最適化と、業務遂行における権限委譲を推進し、コーポレート・ガバナンスの充実を図っております。 このほか、当社は、取締役会の任意の諮問機関として指名報酬諮問委員会を設置しております。さらに、常勤取締役と常勤監査役で構成するコーポレートガバナンス会議を月例で開催しております。 このように、当社の経営および経営に対する監視の体制は十分に機能し得るものとなっていることから、現状の体制を採用しております。 なお、当社が企業統治に関して設置している各機関の詳細は、「③ 企業統治に関するその他の事項 （イ）会社の機関の基本説明」に記載のとおりであります。 機関ごとの構成員は次のとおりであります（◎は議長、委員長を表しております）。…

重要な契約等

抽出本文 / 原文長 約26文字

４ 【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。

大株主の状況

抜粋表示 / 原文長 約1762文字

(6) 【大株主の状況】 2020年11月30日 現在 氏名又は名称 住所 所有株式数 (株) 発行済株式 (自己株式を 除く。)の 総数に対する 所有株式数の 割合(％) 山口 誠一郎 東京都渋谷区 12,885,500 27.31 有限会社ゼウスキャピタル 東京都渋谷区上原２丁目22－26－103 6,000,000 12.71 QUINTET PRIVATE BANK(EUROPE) S.A. 107704 (常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部) 43 BOULEVARD ROYAL L-2955 LUXEMBOURG （東京都港区港南２丁目15－１ 品川インターシティＡ棟） 3,777,400 8.00 SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT（常任代理人：香港上海銀行東京支店） ONE LINCOLN STREET, BOSTON MA USA 02111 （東京都中央区日本橋３丁目11-１） 1,804,400 3.82 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 東京都港区浜松町２丁目11番３号 1,523,200 3.22 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 東京都中央区晴海１丁目８番12号 851,900 1.80 GOLDMAN, SACHS& CO. REG （常任代理人：ゴールドマン・サックス証券株式会社） 200 WEST STREET NEW YORK, NY, USA （東京都港区六本木６丁目10番１号 六本木ヒルズ森タワー） 843,223 1.78 GOVERNMENT OF NORWAY （常任代理人：シティバンク、エヌ・エイ東京支店） BANKPLASSEN 2, 0107 OSLO 1 OSLO 0107 NO （東京都新宿区新宿６丁目27番30号） 835,929 1.77 NORTHERN TRUST CO. (AVFC) RE IEDU UCITS CLIENTS NON LENDING 15 PCT TREATY ACCOUNT （常任代理人：香港上海銀行東京支店） 50 BANK STREET CANARY WHARF LONDON E14 5NT, UK （東京都中央区日本橋３丁目11-１） 778,400 1.65 SMBC日興証券株式会社 東京都千代田区丸の内３丁目３番１号 628,700 1.33 29,928,652 63.44 (注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示しております。 ２．上記のほか当社所有の自己株式 1,508,353 株があります。 ３．…

出典

データ元
EDINET 有価証券報告書
docID
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技術情報

分析バージョン
2021
使用モデル
gemma4:12b

このページについて

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