事業の内容
抜粋表示
/ 原文長 約2069文字
３ 【事業の内容】 当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社16社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」を主たる業務としております。 当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 区分 事業内容 主要な会社 不動産 流動化事業 資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。 (※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をＭ＆Ａによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産Ｍ＆Ａ”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社のバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。 当社 不動産開発 事業 当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抜粋表示
/ 原文長 約4859文字
(2) 目標とする経営指標、中長期的な会社の経営戦略および対処すべき課題等 当社の主要ターゲット市場である不動産投資市場では、良好な資金調達環境が続いており、企業やＪリート、海外投資家等によって活発に不動産取引が行われています。一部の地方銀行による不正融資問題を受けて、レンダーが個人投資家向け投資用不動産融資に対して慎重な姿勢を強めているものの、世界の主要都市と比べて投資環境は良く、堅調なオフィス需要や安定的なマンション需要を下支えにした日本の不動産投資需要が継続するとの見通しであります。一方、米中通商問題などの世界経済の不確実性や米国利上げ等がもたらす金融・投資市場の変動懸念への留意も必要であり、不動産市況の動向を常に注視し、変化を見据えた経営戦略を立案・推進することが重要課題であると認識しております。 このような事業環境のなか、当社グループは2018年11月期を初年度とする中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2017年12月～2020年11月）を推進しております。本計画では、「独自性のある総合不動産企業としての確固たるポジションの実現に向けて、グループの成長を継続する」ことを大方針として掲げています。2019年11月期も本計画に基づく成長戦略を推進してまいります。 ＜中期経営計画「Seamless Growth 2020」基本方針＞ ①既存５事業（※１）のさらなる成長、営業利益増大、売買事業・安定事業の売上総利益50：50の実現 ②既存５事業（※１）に次ぐ新たな収益事業の確立 ③事業規模拡大を支える財務体質の向上 ④事業規模拡大を可能とする効率的な組織体制の実現に向けたリスクマネジメントとグループ・ガバナンスの 一層の強化 ⑤グループ従業員満足度のさらなる向上、人材育成による組織力強化・生産性向上 ⑥CSR・ESGを強く意識したトーセイブランドの強化 ＜中期経営計画「Seamless Growth 2020」定量計画（連結）＞ ①最終年度の連結売上高 1,000億円 ②最終年度の連結税引前利益 120億円 ③３年平均利益成長 10％以上 ④３年平均ROE 12％以上 ⑤安定事業比率の拡大 ・最終年度において、売買事業と安定事業の売上総利益比率を50：50にする（※２） ⑥自己資本比率ガイドライン 35％ ※１ 既存５事業とは、中期経営計画策定時点（2017年12月）における報告セグメント「不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業」のことをいいます。なお、当社においてホテル関連事業の重要性が増したことから、2019年11月期よりホテル事業を新たな報告セグメントとして新設しています。…
対処すべき課題
抜粋表示
/ 原文長 約4859文字
(2) 目標とする経営指標、中長期的な会社の経営戦略および対処すべき課題等 当社の主要ターゲット市場である不動産投資市場では、良好な資金調達環境が続いており、企業やＪリート、海外投資家等によって活発に不動産取引が行われています。一部の地方銀行による不正融資問題を受けて、レンダーが個人投資家向け投資用不動産融資に対して慎重な姿勢を強めているものの、世界の主要都市と比べて投資環境は良く、堅調なオフィス需要や安定的なマンション需要を下支えにした日本の不動産投資需要が継続するとの見通しであります。一方、米中通商問題などの世界経済の不確実性や米国利上げ等がもたらす金融・投資市場の変動懸念への留意も必要であり、不動産市況の動向を常に注視し、変化を見据えた経営戦略を立案・推進することが重要課題であると認識しております。 このような事業環境のなか、当社グループは2018年11月期を初年度とする中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2017年12月～2020年11月）を推進しております。本計画では、「独自性のある総合不動産企業としての確固たるポジションの実現に向けて、グループの成長を継続する」ことを大方針として掲げています。2019年11月期も本計画に基づく成長戦略を推進してまいります。 ＜中期経営計画「Seamless Growth 2020」基本方針＞ ①既存５事業（※１）のさらなる成長、営業利益増大、売買事業・安定事業の売上総利益50：50の実現 ②既存５事業（※１）に次ぐ新たな収益事業の確立 ③事業規模拡大を支える財務体質の向上 ④事業規模拡大を可能とする効率的な組織体制の実現に向けたリスクマネジメントとグループ・ガバナンスの 一層の強化 ⑤グループ従業員満足度のさらなる向上、人材育成による組織力強化・生産性向上 ⑥CSR・ESGを強く意識したトーセイブランドの強化 ＜中期経営計画「Seamless Growth 2020」定量計画（連結）＞ ①最終年度の連結売上高 1,000億円 ②最終年度の連結税引前利益 120億円 ③３年平均利益成長 10％以上 ④３年平均ROE 12％以上 ⑤安定事業比率の拡大 ・最終年度において、売買事業と安定事業の売上総利益比率を50：50にする（※２） ⑥自己資本比率ガイドライン 35％ ※１ 既存５事業とは、中期経営計画策定時点（2017年12月）における報告セグメント「不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業」のことをいいます。なお、当社においてホテル関連事業の重要性が増したことから、2019年11月期よりホテル事業を新たな報告セグメントとして新設しています。…
経営成績・財政状態の概況
抜粋表示
/ 原文長 約3862文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1)重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 連結財務諸表注記 ３．重要な会計方針」及び「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。 (2) 経営成績 当連結会計年度（2017年12月１日～2018年11月30日）における我が国経済は、自然災害による一時的な下振れはあったものの、好調な企業業績を背景とした設備投資の増加や底堅い個人消費に支えられ、緩やかに回復しています。通商問題の動向や新興国経済の先行き等が懸念されていますが、今後も、雇用・所得環境の改善と各種政策に支えられ、緩やかな回復が続くことが期待されています。 当社グループが属する不動産業界では、2018年１～９月における上場企業等による国内不動産取引額は3.0兆円と前年同期比で５％増加しました。一部地方銀行による不正融資問題等を受け、銀行の融資姿勢は自己資金に余裕のない個人の不動産投資に対して厳格化の動きが見られているものの、海外投資家やJ-REIT等の物件取得は旺盛で、総じて不動産投資市場は好調に推移しています（民間調査機関調べ）。 首都圏分譲マンション市場では、2018年１～10月の販売戸数は前年同期並みとなりましたが、初月契約率は好不調の目安とされる70％を下回って推移しています。一方、分譲戸建市場では、2018年１～９月の販売戸数が前年同期比で１％の減少となりましたが、マンション価格の高止まりを受け、割安感から需要回復の兆しが見られています（民間調査機関・国土交通省調べ）。 都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は、好調に推移しています。民間調査機関の調べによると、2018年10月時点の平均空室率は2.2%と2002年１月以来の最低値を更新し、平均募集賃料も58か月連続で上昇を続けています。引き続き企業の移転やオフィス拡張需要が見込まれ、賃料は上昇傾向が続くものとみられています。 不動産証券化市場は拡大が続いています。2018年６月時点のJ-REIT運用資産額は17.3兆円（前年同月比1.1兆円の増加）、私募ファンド運用資産額は16.9兆円（前年同月比1.…
セグメント関連
抜粋表示
/ 原文長 約26303文字
(2) 減価償却費の調整額 49,018千円 は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。 ２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 (3) 主要な製品及び役務からの収益 「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 (4) 地域別に関する情報 本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。 (5) 主要な顧客に関する情報 前連結会計年度 (自 2016年12月１日 至 2017年11月30日) (単位：千円) 顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント トーセイ・リート投資法人 10,364,525 不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 当連結会計年度 (自 2017年12月１日 至 2018年11月30日) (単位：千円) 顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント トーセイ・リート投資法人 9,556,658 不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 ７．現金及び現金同等物 現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 (2017年11月30日) 当連結会計年度 (2018年11月30日) 現金及び預金 23,730,239 26,520,569 短期預金 20,000 合計 23,750,239 26,520,569 ８．売却可能金融資産 売却可能金融資産の内訳は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 (2017年11月30日) 当連結会計年度 (2018年11月30日) 株式 47,200 256,544 投資信託受益証券 1,276,317 1,556,209 投資事業有限責任組合出資金 410,000 413,530 その他 17,945 18,547 合計 1,751,463 2,244,831 非流動資産 1,751,463 2,244,831 ９．営業債権及びその他の債権 営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。…
主要な顧客・販売先
抜粋表示
/ 原文長 約2791文字
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 (自 2016年12月１日 至 2017年11月30日) 当連結会計年度 (自 2017年12月１日 至 2018年11月30日) 金額(千円) 割合(％) 金額(千円) 割合(％) トーセイ・リート投資法人 10,364,525 17.9 9,556,658 15.5 ３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 (4) 財政状態 当連結会計年度末における財政状態は、 総資産138,768百万円 (前連結会計年度末比 13.2％増 )、 負債86,746百万円 (同 13.6％増 )、 資本52,021百万円 (同 12.7％増 )となりました。また、 親会社所有者帰属持分比率は37.5％ (前連結会計年度末は 37.7％ )となっております。 (流動資産) 当連結会計年度末における 流動資産の残高は、92,099百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 6,455百万円増加 しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産流動化事業および不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比2,739百万円増)等によるものであります。 (非流動資産) 当連結会計年度末における 非流動資産の残高は、46,669百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 9,762百万円増加 しております。これは主に、投資不動産の増加(前連結会計年度末比5,393百万円増)等によるものであります。 (流動負債) 当連結会計年度末における 流動負債の残高は、14,423百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 2,478百万円増加 しております。これは主に、未払法人所得税等の増加(前連結会計年度末比1,712百万円増)等によるものであります。 (非流動負債) 当連結会計年度末における 非流動負債の残高は、72,323百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 7,877百万円増加 しております。これは主に、借入金の増加(前連結会計年度末比7,042百万円増)等によるものであります。 (資本) 資本は52,021百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 5,862百万円増加 しております。これは主に、利益剰余金の増加(前連結会計年度末比5,634百万円増)等によるものであります。 (5) キャッシュ・フロー 当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ 2,770百万円増加 し、 26,520百万円 となりました。 (営業活動によるキャッシュ・フロー) 営業活動により 獲得した資金は、7,615百万円 (前連結会計年度比 7.…