事業の内容
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/ 原文長 約2334文字
３ 【事業の内容】 当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社14社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。 なお、当社グループにおいてホテル関連事業の重要性が増したことから、2019年11月期よりホテル事業を新たな報告セグメントとして新設しています。 当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 区分 事業内容 主要な会社 不動産 流動化事業 資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。 (※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をＭ＆Ａによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産Ｍ＆Ａ”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社のバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。 当社 不動産開発 事業 当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3498文字
(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境 当社の主要ターゲット市場である首都圏不動産投資市場は、良好な資金調達環境が継続しており、Ｊリートや海外投資家、一般企業等によって活発に不動産取引が行われています。物件価格は高値圏で推移しているものの、eコマースの成長で益々需要が拡大している物流施設や、堅調な賃貸ニーズに支えられたオフィス、マンションをはじめとした首都圏収益不動産は世界的な低金利を背景に魅力が高まっており、今後も不動産投資市場は活況が継続するとの見通しをしております。一方、個人投資家向け収益不動産に対する融資厳格化の影響が一部アセットタイプに見られており、木造アパート及び郊外の小規模投資用住宅は調整局面に入りました。また、インバウンド需要拡大を見込んで各地で開業が相次ぐホテル市場では供給過多が懸念されており、現状では高い客室稼働率を維持している首都圏においても市況悪化への警戒が必要です。不動産市況は経済・金融情勢の影響を受けやすいことから、世界経済の減速懸念や金融政策の転換がもたらす変動期への留意も必要であり、将来のリスクと事業機会を見据えた経営戦略の立案・推進が重要課題であると認識しております。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略 当社グループは2018年11月期を初年度とする中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2017年12月～2020年11月）を推進しております。本計画では、「独自性のある総合不動産企業としての確固たるポジションの実現に向けて、グループの成長を継続する」ことを大方針として掲げています。最終年度となる2020年11月期も本計画に基づき成長戦略を推進してまいります。 なお、中期経営計画の進捗及び計画対比については、「３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （6）経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について」に記載しております。 ＜中期経営計画「Seamless Growth 2020」基本方針＞ １．既存５事業（※１）のさらなる成長、営業利益増大、売買事業・安定事業（※２）の売上総利益50：50の 実現 ２．既存５事業（※１）に次ぐ新たな収益事業の確立 ３．事業規模拡大を支える財務体質の向上 ４．事業規模拡大を可能とする効率的な組織体制の実現に向けたリスクマネジメントとグループ・ガバナンスの 一層の強化 ５．グループ従業員満足度のさらなる向上、人材育成による組織力強化・生産性向上 ６．…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3498文字
(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境 当社の主要ターゲット市場である首都圏不動産投資市場は、良好な資金調達環境が継続しており、Ｊリートや海外投資家、一般企業等によって活発に不動産取引が行われています。物件価格は高値圏で推移しているものの、eコマースの成長で益々需要が拡大している物流施設や、堅調な賃貸ニーズに支えられたオフィス、マンションをはじめとした首都圏収益不動産は世界的な低金利を背景に魅力が高まっており、今後も不動産投資市場は活況が継続するとの見通しをしております。一方、個人投資家向け収益不動産に対する融資厳格化の影響が一部アセットタイプに見られており、木造アパート及び郊外の小規模投資用住宅は調整局面に入りました。また、インバウンド需要拡大を見込んで各地で開業が相次ぐホテル市場では供給過多が懸念されており、現状では高い客室稼働率を維持している首都圏においても市況悪化への警戒が必要です。不動産市況は経済・金融情勢の影響を受けやすいことから、世界経済の減速懸念や金融政策の転換がもたらす変動期への留意も必要であり、将来のリスクと事業機会を見据えた経営戦略の立案・推進が重要課題であると認識しております。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略 当社グループは2018年11月期を初年度とする中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2017年12月～2020年11月）を推進しております。本計画では、「独自性のある総合不動産企業としての確固たるポジションの実現に向けて、グループの成長を継続する」ことを大方針として掲げています。最終年度となる2020年11月期も本計画に基づき成長戦略を推進してまいります。 なお、中期経営計画の進捗及び計画対比については、「３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （6）経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について」に記載しております。 ＜中期経営計画「Seamless Growth 2020」基本方針＞ １．既存５事業（※１）のさらなる成長、営業利益増大、売買事業・安定事業（※２）の売上総利益50：50の 実現 ２．既存５事業（※１）に次ぐ新たな収益事業の確立 ３．事業規模拡大を支える財務体質の向上 ４．事業規模拡大を可能とする効率的な組織体制の実現に向けたリスクマネジメントとグループ・ガバナンスの 一層の強化 ５．グループ従業員満足度のさらなる向上、人材育成による組織力強化・生産性向上 ６．…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4825文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 「企業内容等の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年１月31日内閣府令第３号）による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(32)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書から適用しております。 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容 ① 事業環境と経営成績等の状況に関する認識 当連結会計年度（2018年12月１日～2019年11月30日）における我が国経済は、緩やかな回復基調が続いています。米中貿易摩擦の長期化や消費税増税の影響による消費者マインドの低下等が懸念されていますが、雇用・所得環境の改善と各種政策に支えられ、今後も緩やかな回復が続くことが期待されています。 当社グループが属する不動産業界では、2019年１～９月の上場企業等による国内不動産取引額は3.1兆円と前年同期比で２％増加しました。賃料上昇を反映して不動産価格は高水準にあるものの、依然として投資家の不動産投資意欲は旺盛であり、不動産投資市場は堅調に推移しています（民間調査機関調べ）。 首都圏分譲マンション市場では、工事費の高止まりや用地取得難により供給戸数が減少し、2019年１～10月の発売戸数は21,553戸と前年同期比で17.8％減少しました。また、同期間の初月契約率も好不調の目安となる70％を下回って推移しており、月末の繰越在庫数は前年同期間の平均6,350戸を大きく上回る7,600戸となりました。一方、分譲戸建市場では、2019年１～９月の住宅着工戸数は47,000戸と前年同期比で5.1％増加となりました。高騰するマンションと比べて相対的に値ごろ感があり、堅調な需要が続いています（民間調査機関・国土交通省調べ）。 東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は好調に推移しています。2019年10月時点の平均空室率は1.63％（前年同月比0.57％の低下）と過去最低を更新し、平均賃料は22,010円/坪（同1,413円の上昇）と70か月連続で上昇しました。人材の確保や働き方改革を見据えた企業の増床・拡張移転等のニーズは依然として強く、今後も賃料の上昇傾向が続くものと見られています。…
セグメント関連
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/ 原文長 約29904文字
(2) 減価償却費の調整額 47,055千円 は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。 ２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 (3) 主要な製品及び役務からの収益 「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 (4) 地域別に関する情報 本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。 (5) 主要な顧客に関する情報 前連結会計年度 (自 2017年12月１日 至 2018年11月30日) (単位：千円) 顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント トーセイ・リート投資法人 9,556,658 不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 当連結会計年度 (自 2018年12月１日 至 2019年11月30日) (単位：千円) 顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント トーセイ・リート投資法人 8,969,028 不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 ７．現金及び現金同等物 現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 (2018年11月30日) 当連結会計年度 (2019年11月30日) 現金及び預金 26,520,569 31,998,929 合計 26,520,569 31,998,929 ８. その他の金融資産 その他の金融資産の内訳は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 (2018年11月30日) 当連結会計年度 (2019年11月30日) 株式 256,544 163,283 投資信託受益証券 1,556,209 3,651,885 投資事業有限責任組合出資金 413,530 413,530 その他 18,547 23,992 合計 2,244,831 4,252,691 非流動資産 2,244,831 4,252,691 ９．営業債権及びその他の債権 営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2406文字
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 (自 2017年12月１日 至 2018年11月30日) 当連結会計年度 (自 2018年12月１日 至 2019年11月30日) 金額(千円) 割合(％) 金額(千円) 割合(％) トーセイ・リート投資法人 9,556,658 15.5 8,969,028 14.8 ３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 (3) 財政状態 当連結会計年度末における財政状態は、 総資産161,894百万円 (前連結会計年度末比 16.7％増 )、 負債103,587百万円 (同 19.4％増 )、 資本58,306百万円 (同 12.1％増 )となりました。また、 親会社所有者帰属持分比率は36.0％ (前連結会計年度末は 37.5％ )となっております。 (流動資産) 当連結会計年度末における 流動資産の残高は、109,333百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 17,234百万円増加 しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比11,115百万円増)等によるものであります。 (非流動資産) 当連結会計年度末における 非流動資産の残高は、52,560百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 5,891百万円増加 しております。これは主に、投資不動産の増加(前連結会計年度末比4,115百万円増)、その他の金融資産の増加（前連結会計年度比2,007百万円増）等によるものであります。 (流動負債) 当連結会計年度末における 流動負債の残高は、25,054百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 10,630百万円増加 しております。これは主に、借入金の増加(前連結会計年度末比8,982百万円増)等によるものであります。 (非流動負債) 当連結会計年度末における 非流動負債の残高は、78,533百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 6,209百万円増加 しております。これは主に、借入金の増加(前連結会計年度末比5,835百万円増)等によるものであります。 (資本) 資本は58,306百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 6,284百万円増加 しております。これは主に、利益剰余金の増加(前連結会計年度末比6,996百万円増)、自己株式の取得999百万円等によるものであります。 (4) キャッシュ・フロー 当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ 5,478百万円増加 し、 31,998百万円 となりました。…