事業の内容
抽出本文
/ 原文長 約681文字
３【事業の内容】 当社グループは、持株会社である当社及び連結子会社６社から構成されており、リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業の３つの事業を行っております。その主な事業内容は次のとおりであります。 なお、当社は、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。 (1）リノベマンション事業 主として賃貸中の分譲中古マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。 (2）インベストメント事業 主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。 (3）アドバイザリー事業 主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。 なお、当社は、スター・マイカ株式会社、スター・マイカ・アセットマネジメント株式会社、スター・マイカ・レジデンス株式会社、スター・マイカ・プロパティ株式会社、スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社及びSMAiT株式会社を連結子会社としております。 以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2261文字
(2) 経営戦略等 当社グループは、リノベーションマンション業界のリーディングカンパニーとして未来に亘り業界をリードし、お客様に価値を生み続ける存在であり続けたいとの思いから、以下の目標及び基本方針を掲げ、事業の発展へ取り組んでおります。 イ．目標 ・リノベーションで日本の住宅を変える × イノベーションで不動産業界を変える ロ．基本方針 ・リノベーション：物件保有・供給ともに業界内で圧倒的な存在感の発揮、リノベーション総合企業への進化 ・イノベーション：不動産 × ITへの挑戦・積極投資により、新たな収益機会・社会的価値の創出 新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、不動産市場の不透明感は当面の間続くことが予想される中、当社グループは、翌連結会計年度において、積極的な物件購入・販売と財務基盤の強化の両立を目指してまいります。 具体的な施策は以下のとおりです。 ① 積極的な物件購入・販売 ・エリア戦略の進化 …首都圏エリア深堀・地方中核都市への積極展開 ・子会社機能強化 …仲介子会社の関西エリア進出 ・商品ラインナップ拡充 …住みやすさに加えて、デザイン性にも拘った物件の提供 ② 財務基盤の強化 ・内部留保の更なる蓄積 …賃貸総利益の堅持・販売総利益の増加 ・在庫回転率の向上 …「賃貸中」に加え、空室物件を積極的に購入 ・資金調達体制の強化 …取引金融機関の一層の拡大 (3) 目標とする経営指標 当社グループは、資本効率性及び安全性を経営の健全性を図る指標として重視しており、自己資本当期純利益率（ROE）及び自己資本比率の向上に努めております。かかる指標については、月次の取締役会等にて定期的にモニタリングを行っております。 (4）経営環境 当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和され、経済社会活動が正常化に向かいつつあるものの、景気の持ち直しの動きには弱さが見られます。新型コロナウイルス感染症による内外経済への影響や金融資本市場等の変動による影響を、引き続き注視する必要があります。 当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2021年11月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,416件（前年同月比5.6％減）と５カ月連続で前年同月を下回っているものの、成約㎡単価平均は60.92万円（同7.1％増）と19カ月連続、成約平均価格は3,897万円（同3.8％増）と18カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。また、2021年11月の首都圏中古マンションの在庫件数は35,389件と2021年６月（33,641件）以降復調傾向にはありますが、新型コロナウイルス感染症拡大前の水準には及ばず、引続き品薄感のある状態が継続しております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約444文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、これまで中古マンションを取り巻くお客様のニーズにいち早く着目し、前例のないビジネスモデルで堅実な成長を遂げてきた企業として、「Find the Value」を経営理念としております。これは、中古マンションという今あるものに目を向け、眠っていた価値に光を当てることによって、これからも日本の住宅のあり方に寄り添い、常識にとらわれない価値を創造していくということを意味しております。 また、「“作る”から“活かす”社会の実現へ」を企業理念に掲げ、地球の限られた環境資源を有効活用するべく、今ある住まいをもっと活かし、より便利でより快適な住宅の再生・流通を推進すべく挑戦しております。住宅の再生・流通を通じて、多くの人々が「より良い価格でより良い暮らし」を手に入れ、持続的で活力のある社会が実現することを目指しております。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4285文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態の状況 （資産） 当連結会計年度末における流動資産は79,280,722千円となり、前連結会計年度末に比べ3,938,175千円増加いたしました。これは主に、中古マンションへの投資を積極的に行った結果、現金及び預金が4,292,966千円減少したものの、販売用不動産が7,767,239千円増加したことによるものであります。固定資産は1,559,796千円となり、前連結会計年度末に比べ144,899千円増加いたしました。これは主に、無形固定資産が133,124千円減少したものの、投資有価証券が257,989千円増加したことによるものであります。 この結果、総資産は80,843,629千円となり、前連結会計年度末に比べ4,084,924千円増加いたしました。 （負債） 当連結会計年度末における流動負債は10,590,650千円となり、前連結会計年度末に比べ483,568千円増加いたしました。これは主に、未払法人税等が310,634千円、営業未払金が266,562千円増加したことによるものであります。固定負債は48,991,896千円となり、前連結会計年度末に比べ2,053,507千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が2,051,394千円増加したことによるものであります。 この結果、負債合計は59,582,547千円となり、前連結会計年度末に比べ2,537,076千円増加いたしました。 （純資産） 当連結会計年度末における純資産合計は21,261,082千円となり、前連結会計年度末に比べ1,547,848千円増加いたしました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益2,402,041千円及び剰余金の配当531,081千円によるものであります。 この結果、自己資本比率は26.2％（前連結会計年度末は25.6％）となりました。 ② 経営成績の状況 当連結会計年度の経営成績は、売上高が36,897,079千円となり、前連結会計年度に比べ2,670,929千円（前年同期比6.8％減）の減少となりました。 営業費用については、売上原価が29,446,324千円となり、前連結会計年度に比べ4,150,597千円（同12.4％減）の減少、販売費及び一般管理費が3,163,860千円となり、前連結会計年度に比べ474,207千円（同17.6％増）の増加となりました。その結果、営業利益は4,286,894千円となり、前連結会計年度に比べ1,005,459千円（同30.…
セグメント関連
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/ 原文長 約1655文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2019年12月１日 至 2020年11月30日） （単位：千円） 報告セグメント 合計 調整額 （注）１ 連結財務諸表 計上額 （注）２ リノベマン ション事業 インベスト メント事業 アドバイザ リー事業 売上高 外部顧客への売上高 38,858,154 709,855 39,568,009 39,568,009 セグメント間の内部売上高又は振替高 408,377 408,377 △ 408,377 38,858,154 1,118,233 39,976,387 △ 408,377 39,568,009 セグメント利益又は損失（△） 3,319,732 △ 7,030 503,173 3,815,875 △ 534,440 3,281,435 セグメント資産 73,669,872 10,000 792,653 74,472,526 2,286,178 76,758,704 その他の項目 減価償却費 8,925 43,603 52,529 8,932 61,461 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 3,052 255,730 258,782 54,760 313,542 （注）１．調整額の内容は以下のとおりであります。 (1）セグメント利益又は損失は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。 (2）セグメント資産は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは、当社での余資運用資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産であります。 (3）減価償却費は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。 (4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 ２．セグメント利益又は損失は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2109文字
２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 （自 2020年12月１日 至 2021年11月30日） 当連結会計年度 （自 2020年12月１日 至 2021年11月30日） 金額（千円） 割合（％） 金額（千円） 割合（％） ベラトリクス合同会社 3,831,030 10.4 ３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容 当連結会計年度の財政状態の状況につきましては、「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （1）経営成績等の状況の概要 ①財政状態の状況」に記載のとおりであります。 ② 経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 当連結会計年度は、リノベマンション事業へ経営資源を集中するとともに、「踊り場戦略」を掲げ、物件購入・販売のバランスを重視しながら自己資本比率の維持・向上に努め、堅実な成長の実現を目指してまいりました。その結果、当社グループ全体で売上高36,897,079千円(前年同期比6.8%減)と、手許資金確保のために販売戸数の積上げを優先した前連結会計年度と比較して減収となりましたが、売上総利益7,450,755千円(同24.8%増)、営業利益4,286,894千円(同30.6%増)、経常利益3,688,002千円(同47.7%増)、親会社株主に帰属する当期純利益2,402,041千円(同38.9%増)と増益となり、過去最高益を更新しました。 セグメント別の概況は、「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （1）経営成績等の状況の概要 ②経営成績の状況」に記載のとおりであります。 ③ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況につきましては、「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （1）経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの資金需要はリノベマンション事業を行うための事業用資産の仕入や運転資金等であり、効率的な資金の確保とともに適切な水準の流動性維持を目指しております。 資金需要に対しては、当社グループの内部資金及び金融機関からの借入れや社債発行により調達しております。…