事業の内容
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/ 原文長 約937文字
３ 【事業の内容】 当社グループは当社、子会社（ジャストサービス株式会社、株式会社ＫＡＳＵＭＩＣ）計３社で構成しており、茨城県、千葉県及び東京都において、不動産の売買、賃貸、仲介、管理を中心にその他不動産に関わる事業を展開しております。主な業務内容においては、不動産の仲介(賃貸・売買)を主とする「不動産流通事業」と賃貸不動産の管理業務を主とする「不動産管理事業」を報告セグメントとしております。詳細は次のとおりです。 セグメント 詳細 内容 不動産流通事業 仲介事業収益 賃貸不動産の仲介業務及び売買不動産の仲介業務、また賃貸不動産の家賃保証業務等を行っております。家賃保証業務は、賃貸不動産の契約において、ジャストサービス株式会社が、賃借人の連帯保証人となり賃貸人に賃料、更新料、退去時精算費用等を保証しております。 不動産売上高 仕入不動産商品及び自社企画投資用不動産の販売業務を行っております。 仕入不動産商品は、主として中古住宅、中古マンション、住宅用地を仕入れた後、リノベーションや土地造成を施し、当社グループ所有の不動産として商品化し販売を行っております。 自社企画投資用不動産は、主に賃貸用不動産の企画を自社にて行い、用地取得後、外部のゼネコンにて建設、賃貸入居者を募集した後、賃貸用不動産の管理業務については当社が受託することを原則として投資家へ販売を行っております。 不動産管理事業 管理事業収益 賃貸不動産の管理業務を行います。当社にて管理を受託した賃貸用不動産のプロパティマネジメント業務(賃料収納、契約更新、保守メンテナンス、入居者管理、解約精算等の業務)を行います。また一部の保守メンテナンス、工事についてはジャストサービス株式会社が行っております。 賃貸事業収益 当社グループの不動産の賃貸、賃貸不動産を借上げた後の転貸、当社グループが所有または借上げた不動産にてコインパーキング・コインランドリー事業を行っております。 太陽光売電事業収益 当社所有の太陽光発電設備にて売電事業を行っております。 建設売上高 当社グループにて不動産の建設工事及び土地造成工事を行っております。 以上述べた事項を事業系統図で示すと次のとおりです。 ＜事業系統図＞
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2060文字
(1) 経営方針について 当社グループは、「お客様満足度」の向上、「働く私たちの幸福」の追求及び「社会との調和を重んじ地域発展に貢献するとともに、関係する人々に信頼される企業」を目指すことを企業理念に掲げ、より質の高い不動産商品作り、不動産業としての幅広い提案力によって地域社会の発展に貢献し、地域で愛される企業となることを、経営の方針としております。 当社グループを取り巻く経営環境としましては、人口減における空き家問題があり、顧客数の減少と商品の増加は、需要と供給のバランスを崩す要因となります。また、長らく高騰していた建築費については落ち着きを取り戻し、当社の自社企画投資用不動産の安定的な商品化が再開されつつありますが、現在鉄筋コンクリート造の中高層マンションが企画可能なエリアは、坪当たりの賃料が高い中心地に限られており、郊外においては、木造のアパートや戸建て賃貸の建設に留まっております。その一方で、2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピックに向けた不動産市場の活性化や金融緩和策による低金利を背景に不動産に対する投資意欲が期待されますが、これらのイベントの終了が節目となり景気が後退することが予測されます。 そのような中、以下の項目を対処すべき課題として取り組んでまいります。 ① ドミナント出店による拡大 当社グループは、茨城県内に18店舗、千葉県柏市と東京都台東区にそれぞれ１店舗の計20店舗での営業展開を行っておりますが、ドミナント展開のされていないエリアがあり、広域的な顧客へのニーズに十分に対応されていないことが課題であります。 この課題を克服するために、エリアの出店予定地の情報を入手し、各地域において、ドミナント出店を確立し、エリアでの市場占有率の向上を目指します。 ② 自社企画投資用不動産の強化 当社グループは、自社企画投資用不動産であるLEGA BENE（レーガベーネ）の継続的な商品化を行っております。今後においても商品の販売、仲介、販売後の管理により売上の確保と管理戸数の拡大を目指してまいりますが、借主や投資家双方に魅力ある商品作りをするにあたり、建築費から受ける影響は大きく、広いエリアにおいて商品化が出来ていないことが課題であると認識しております。 この課題を克服するために、当社グループは、エリアの店舗を中心に地域に根ざした営業活動を通じて商品開発用地の情報収集に努めるほか、金融機関等との関係を強化し、自社企画投資用不動産の用地の確保を致します。 ③ 空き家に関する対応 国内においては、新築の着工数は増加傾向にあるものの、人口減少から空き家が増加しており、今後世帯数の減少が予 測される中、空き家問題はますます深刻になると考えられます。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約70文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3015文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」 という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、企業業績や雇用情勢の改善が継続し、緩やかな回復基調で推移しました。一方で、新興国の経済動向、金融資本市場の変動に加え、米中貿易摩擦や米国政策運営の不透明感の継続など、世界経済の不確実性は高く、また、消費税増税の影響など、国内外の先行き景気には留意する必要があります。当社グループが属する不動産業界におきましては、賃貸市場は、企業の活発な人事異動や雇用の安定化による求人倍率の上昇により需要は安定しております。販売市場は、低金利が継続する住宅ローン等で下支えされていることから、総じて安定的に推移しております。また、長らく高騰していた建築費が落ち着きを取り戻し、当社の自社企画投資用不動産の安定的な商品化が再開されつつあります。その一方で、2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピックに向けた不動産市場の活性化や金融緩和策による低金利を背景に不動産に対する投資意欲が期待されますが、これらのイベントの終了が節目となり景気後退するものと予測しております。当社グループにおいては、2019年３月１日に株式会社ＫＡＳＵＭＩＣの株式を取得し連結子会社化したことにより、空白エリアであった、茨城県土浦市、牛久市、千葉県柏市への店舗の拡充と茨城県つくば市における４店舗体制の確立により、人口増加エリアへの更なるサービス網の充実が可能となりました。また、株式会社ＫＡＳＵＭＩＣの管理戸数約3,000戸が加わり、グループ全体の管理戸数が18,060戸となったことで安定収益基盤が強化され、グループ化した株式会社ＫＡＳＵＭＩＣとのシナジー効果により、物件情報の収集、仲介件数の拡大、管理物件の入居率向上及び管理戸数の更なる拡大が可能になると考えております。 この結果、 売上高6,248,170千円 ( 前年同期比17.3％増 )、 営業利益577,998千円 ( 同7.0％増 )、 経常利益562,969千円 ( 同11.5％増 )、 親会社株主に帰属する当期純利益371,011千円 ( 同13.4％増 )となりました。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。 不動産流通事業 不動産売上高においては、レーガベーネ南町(茨城県水戸市)、レーガベーネみどりの南Ｗ（茨城県つくば市）、レーガベーネ勝田中央(茨城県ひたちなか市)等の自社企画投資用不動産の販売に加え、土地を中心に戸建、区分所有建物、中型投資用物件の仕入れ、販売が順調に推移致しました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約619文字
３. 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 2017年10月１日 至 2018年９月30日) (単位：千円) 報告セグメント 合計 不動産流通事業 不動産管理事業 売上高 外部顧客への売上高 3,518,624 1,809,876 5,328,500 5,328,500 セグメント間の内部 売上高又は振替高 26,040 26,040 26,040 3,518,624 1,835,916 5,354,540 5,354,540 セグメント利益 400,265 570,399 970,665 970,665 その他の項目 減価償却費 14,143 200,631 214,775 214,775 当連結会計年度(自 2018年10月１日 至 2019年９月30日) (単位：千円) 報告セグメント 合計 不動産流通事業 不動産管理事業 売上高 外部顧客への売上高 4,189,110 2,059,060 6,248,170 6,248,170 セグメント間の内部 売上高又は振替高 18,311 18,311 18,311 4,189,110 2,077,371 6,266,481 6,266,481 セグメント利益 483,789 634,666 1,118,455 1,118,455 その他の項目 減価償却費 19,141 216,235 235,377 235,377
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2396文字
２. 主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合 相手先 前連結会計年度 当連結会計年度 金額(千円） 割合(％) 金額(千円) 割合(％) スターツデベロップメント株式会社 771,914 12.4 ３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。 当社グループが連結財務諸表の作成に際して採用している重要な会計方針につきましては、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ａ.売上高の分析 当連結会計年度における売上高は、6,248,170千円（前年同期比17.3％増）と大幅な増収となりました。これは 不動産流通事業における不動産売上高が、大型自社企画投資用不動産の売却により前年を大きく上回ったことが要 因であります。 以上の結果、事業セグメント別の売上高は、不動産流通事業4,189,110千円（前年同期比19.1％増）、不動産管 理事業2,059,060千円（前年同期比13.8％増）となりました。 ｂ.売上原価、売上総利益の分析 当連結会計年度における売上原価は、3,446,322千円（前年同期比21.2％増）となりました。これは不動産流通 事業の売上原価が503,459千円増加の2,422,966千円（前年同期比26.2％増）、不動産管理事業の売上原価が 100,470千円増加の1,023,355千円（前年同期比10.9％増）となったことによるものであります。 その結果、当連結会計年度における売上総利益は、2,801,848千円（前年同期比12.7％増）となりました。 ｃ.販売費及び一般管理費、営業利益の分析 当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、2,223,849千円（前年同期比14.3％増）となりました。…