事業の内容
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３【事業の内容】 当社グループは、当社（株式会社エストラスト）及び連結子会社２社（株式会社トラストコミュニティ、株式会社エストラスト不動産販売）で構成されており、山口県及び九州の主要都市を中心に、主に不動産分譲事業を展開しております。 当社では、事業用地の仕入れを行い、分譲マンション及び分譲戸建を企画開発し、エンドユーザーに提供しており、株式会社エストラスト不動産販売はその販売代理業務を行っております。株式会社トラストコミュニティにおいては、マンションの管理組合より建物管理業務を受託する不動産管理事業を行っております。 また、当社グループにおいて、不動産賃貸事業として優良な収益物件を厳選して取得しており、安定的な賃料収入を確保しております。 (不動産分譲事業) 当社は、自社ブランド「オーヴィジョン」マンションを主に山口県及び九州の主要都市において提供しております。当事業では、当社が販売代理で培ってきた販売力を活かしながら、デベロッパーとして商品企画部門と販売部門が一体となることで、お客様の多様化するニーズやトレンドを商品企画に反映することが可能となりました。 また、分譲戸建においては、山口県におけるこれまでのマンション供給実績とブランド力を活かし「オーヴィジョン」ホームを展開しております。 いずれの「オーヴィジョン」シリーズにおいても、「人と地球にやさしい暮らし」をコンセプトに、環境に配慮した良質な住まいの提供を通して、人と社会と環境に貢献する住まいづくりを目指しております。 (不動産管理事業) 連結子会社の株式会社トラストコミュニティにおいて、マンションの管理組合より建物管理業務を受託するマンション管理業等を行っております。 (不動産賃貸事業) 当社グループにおいて、収益基盤の安定化を図るため、不動産賃貸事業を行っており、財務状況や市況等を慎重に判断しながら、優良な収益物件については積極的に取得を進めております。 (その他) 当社グループは、その他附帯事業として不動産の売買及び仲介等を行っております。 ［事業系統図］
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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(3) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略 ①経営環境 当社が属する不動産業界におきましては、住宅取得に対する税制優遇等もあり、住宅需要は底堅く推移しているものの、地価の上昇、労務費及び建築資材の高騰から分譲マンションの建設費が上昇傾向にあります。また、住宅ローン金利水準の動向等にも懸念があることから、今後の事業環境は楽観視できない状況にあります。 このような環境の中、当社は山口県及び九州の主要都市を中心に不動産事業を行い、持続的な成長と更なる企業価値向上に努めております。 ②中長期的な会社の経営戦略 セグメントごとの中長期的な経営戦略は以下のとおりであります。 (不動産分譲事業) 不動産分譲事業におきましては、再開発や複合開発などの開発事業を積極的に行っていくほか、他社との共同事業（JV）への積極参入や福岡都市圏での用地仕入強化を行い、引渡戸数はマンション500戸以上、戸建100戸以上の販売体制を目指してまいります。また、ZEH（注）仕様の住宅など環境に配慮した住宅の供給にも注力してまいります。 （注）ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは、「住まいの断熱性能や省エネ性能を向上し、さらに太陽光発電などで生活に必要なエネルギーをつくり出すことにより、年間の一次消費エネルギー量（空調・給湯・照明・換気等）をゼロ以下とすることを目指した住宅」であります。 (不動産管理事業) 不動産管理事業におきましては、ストック事業として管理関連事業の強化を行い、7,000戸の管理戸数と管理戸数の増加に伴う組織体制の整備を行ってまいります。 (不動産賃貸事業） 不動産賃貸事業におきましては、オフィスビル事業の強化をするとともに、立体駐車場の建築や将来的な開発を見据えた立地かつ収益性を考慮した賃貸不動産の厳選取得を行ってまいります。 (その他) その他の事業におきましては、郊外や狭小等の分譲マンション開発の困難な用地について、近隣環境等に考慮しながら、宅地造成開発による販売、賃貸マンション、コンパクトマンション等の供給をするなど、土地の有効活用策を検討し、事業を行ってまいります。 2024年２月期において、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、374戸の引渡しを計画しております。分譲戸建については、引き続き山口県内を中心として90戸の引渡しを計画しております。 当社グループは、引き続き不動産市況の変動に適切に対応するとともに、他社との差別化を一層推進し、長期的な競争優位性を維持しながら収益力向上を図るため、特に以下の内容を重要課題として取り組んでまいります。
対処すべき課題
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(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 ①資金繰りを考慮した事業展開 当社グループの分譲マンション開発には期間を要し、その間に発生する建築費等の支出を考慮した場合、複数の案件を手掛けることは、資金繰りに支障をきたす可能性があります。当社グループは今後も、販売中の既存物件の契約状況に十分に配慮しながら、適切なファイナンスを実行し事業拡大を図ってまいります。 ②経営管理体制の強化 当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。これらの法令や各種業務に伴い発生するリスクは著しく多様化し、その影響は増大しております。 また、企業の社会的責任も増大してきており、企業は自身の責任と判断でそのリスクを管理し、収益を上げていくことが必要であります。当社グループは、多様化するリスクを正確に把握し、業務が適正かつ効率的に遂行される仕組みである内部統制システムの構築を進めるとともに、グローバルな視点から国内外のステークホルダーの期待に応えるため、コーポレート・ガバナンスの強化を最重要視した経営管理体制の構築に取り組んでまいります。 ③人材育成の強化と人材の確保 当社グループでは、役員及び従業員のスキルアップが不可欠と認識しており、職種に応じた専門知識の修得だけでなく、他分野での知識の修得を奨励する資格手当制度を定めております。今後においても、これらの制度を拡充し人材の育成に努めてまいります。また、事業発展の前提となる人材の確保につきましては、中途採用に加え、新卒の定期採用等を積極的に実施し、優秀な人材の確保に努める方針であります。 ④再開発プロジェクト及び複合プロジェクトにおける進捗管理 当社グループでは、再開発プロジェクト及び複合プロジェクトを手掛けており、仕掛販売用不動産が大きく増加している要因となっております。再開発プロジェクト及び複合プロジェクトは、その性格上、事業規模の大型化や開発期間が長期化いたします。当社グループは、プロジェクトの進捗など、適切に管理を行い、事業拡大を図ってまいります。
経営成績・財政状態の概況
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３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 1. 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 （1）財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度における我が国経済は、資源高の影響を受けつつも、新型コロナウイルス感染症抑制と経済活動の両立が進む中で、徐々に消費活動の正常化が進み、緩やかな景気の持ち直しが見られました。一方で、先行きについては、世界的な金融引き締め等を背景とした海外景気の下振れ懸念に加え、長期化するウクライナ情勢および資源価格の動向等、依然として不透明な状態が続いております。 当社グループが属する不動産業界におきましては、引き続き住宅ローン金利が低位であったことや政府の各種住宅支援策が継続されたことにより、景況は底堅く推移しました。しかしながら、建築コストの上昇や建設労働者不足、今後の住宅ローン金利水準の動向等には、予断を許さない状況が続いております。 このような環境下ではありましたが、当社の主要供給エリアである山口県及び九州の主要都市を中心に不動産事業を展開した結果、需要は底堅く推移しました。 当社の主力事業である不動産分譲事業のうち、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、378戸の引渡が完了いたしました。山口県において展開する分譲戸建については、37戸の引渡が完了いたしました。その結果、当連結会計年度において分譲マンション及び分譲戸建の総引渡戸数は415戸（前期比50戸減）となり、売上高は減少いたしました。しかし、当連結会計年度に引渡の分譲マンションの契約進捗が好調に推移したことから、販売促進に関するコストが減少いたしました。 以上の結果、当連結会計年度における売上高は 15,619 百万円（ 前期比2.6％減 ）、営業利益は 1,358 百万円（ 同73.9％増 ）、経常利益は 1,223 百万円（ 同86.9％増 ）、親会社株主に帰属する当期純利益は 838 百万円（ 同90.1％増 ）となりました。 セグメントの業績を示すと次のとおりであります。 (不動産分譲事業) 不動産分譲事業におきましては、分譲マンション378戸(前期比47戸減)、分譲戸建37戸(同３戸減)の引渡を行いました。また、販売が好調に推移したことにより、売上値引が減少いたしました。 以上の結果、売上高は 13,563百万円 (前期比9.9%減） 、セグメント利益は 1,693百万円 (同18.0％増) となりました。 (不動産管理事業) 不動産管理事業におきましては、当社グループの管理物件が増加し、マンション管理戸数は5,443戸（前期比376戸増）となりました。…
セグメント関連
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(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 ３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度（自 2022年３月１日 至 2023年２月28日 ） (単位：百万円) 報告セグメント その他(注)１ 合計 調整額(注)２ 連結財務諸表計上額(注）３ 不動産分譲 事業 不動産管理 事業 不動産賃貸 事業 売上高 外部顧客への売上高 13,563 614 254 14,432 1,187 15,619 15,619 セグメント間の内部 売上高又は振替高 16 16 △ 16 13,563 623 261 14,448 1,187 15,635 △ 16 15,619 セグメント利益 1,693 113 131 1,939 184 2,123 △ 764 1,358 セグメント資産 25,352 809 2,989 29,151 1,393 30,545 303 30,848 その他の項目 減価償却費 11 53 68 68 10 78 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 109 1,264 1,382 1,382 1,382 (注)１.「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、その他附帯事業等を含んでおります。 ２．調整額は以下のとおりであります。