事業の内容
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３【事業の内容】 当社グループは、当社（株式会社エストラスト）及び連結子会社１社（株式会社トラストコミュニティ）で構成されており、山口県及び九州の主要都市を中心に、主に不動産分譲事業を展開しております。 当社では、事業用地の仕入れを行い、分譲マンション及び分譲戸建を企画開発し、エンドユーザーに提供しております。株式会社トラストコミュニティにおいて、マンションの管理組合より建物管理業務を受託する不動産管理事業を行っております。 また、当社グループにおいて、不動産賃貸事業として優良な収益物件を厳選して取得しており、安定的な賃料収入を確保しております。 (不動産分譲事業) 当社は、自社ブランド「オーヴィジョン」マンションを主に山口県及び九州の主要都市において提供しております。当事業では、当社が販売代理で培ってきた販売力を活かしながら、デベロッパーとして商品企画部門と販売部門が一体となることで、お客様の多様化するニーズやトレンドを商品企画に反映することが可能となりました。 また、分譲戸建においては、山口県におけるこれまでのマンション供給実績とブランド力を活かし「オーヴィジョン」ホームを展開しております。 「オーヴィジョン」シリーズにおいては、「人と地球にやさしい暮らし」をコンセプトに、環境に配慮した良質な住まいの提供を通して、人と社会と環境に貢献する住まいづくりを目指しております。 (不動産管理事業) 連結子会社の株式会社トラストコミュニティにおいて、マンションの管理組合より建物管理業務を受託するマンション管理業等を行っております。 (不動産賃貸事業) 当社グループにおいて、収益基盤の安定化を図るため、不動産賃貸事業を行っており、財務状況や市況等を慎重に判断しながら、優良な収益物件については積極的に取得を進めております。 (その他) 当社グループは、その他附帯事業として不動産の売買及び仲介等を行っております。 ［事業系統図］
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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(2) 経営戦略 当社は、福岡都市圏での開発、戸建事業の拡大、既存事業以外の売上の拡大を主な経営戦略としており、2020年以降も、持続的な成長と更なる企業価値向上に努めてまいります。なお、中期経営計画(令和２年２月期～令和４年２期)における業績目標は以下の通りです。 (億円) 令和2年2月期 令和3年2月期 令和4年2月期 売上高 166 186 207 経常利益 13 14 16 親会社株主に帰属する当期純利益 10 11 （3）目標とする経営指標 当社グループは、用地の取得資金及び建築資金等の一部を主に金融機関からの借入金により調達しております。安定的な事業展開を行うために、自己資本の拡充による財務基盤の強化が重要であると認識しており、最も重視している経営指標は自己資本比率であります。 なお、自己資本比率の目標値を40％以上としておりますが、持続的な成長と更なる企業価値向上に努めた結果、事業用地等の棚卸資産が増加し、当連結会計年度末における自己資本比率は26.5％となりました。引き続き自己資本の拡充と有利子負債の圧縮等を行うことにより自己資本比率の向上に努めてまいります。 （4）経営環境 不動産業界におきましては、住宅取得に対する税制優遇等もあり、住宅需要は底堅く推移しているものの、地価の上昇や労務費の高騰から分譲マンションの建設費が上昇の傾向にあり、今後の事業環境は、楽観視できない状況にあります。 このような環境の中で、当社グループは、引続き不動産市況の変動に適切に対応するとともに、他社との差別化を一層推進し、長期的な競争優位性を維持しながら収益力向上を図るため、特に以下の内容を重要課題として取り組んでまいります。
対処すべき課題
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(5) 対処すべき課題 ①資金繰りを考慮した事業展開 当社グループの分譲マンション開発には期間を要し、その間に発生する建築費等の支出を考慮した場合、複数の案件を手掛けることは、資金繰りに支障をきたす可能性があります。当社グループは今後も、販売中の既存物件の契約状況に充分に配慮しながら、適切なファイナンスを実行し事業拡大を図ってまいります。 ②経営管理体制の強化 当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。これらの法令や各種業務に伴い発生するリスクは著しく多様化し、その影響は増大しております。 また、企業の社会的責任も増大してきており、企業は自身の責任と判断でそのリスクを管理し、収益を上げていくことが必要であります。当社グループは、多様化するリスクを正確に把握し、業務が適正かつ効率的に遂行される仕組みである内部統制システムの構築を進めるとともに、グローバルな視点から国内外のステークホルダーの期待に応えるため、コーポレート・ガバナンスの強化を最重要視した経営管理体制の構築に取り組んでまいります。 ③人材育成の強化と人材の確保 当社グループでは、役員及び従業員のスキルアップが不可欠と認識しており、職種に応じた専門知識の修得だけでなく、他分野での知識の修得を奨励する資格手当制度を定めております。今後においても、これらの制度を拡充し人材の育成に努めてまいります。また、事業発展の前提となる人材の確保につきましては、中途採用に加え、新卒の定期採用等を積極的に実施し、優秀な人材の確保に努める方針であります。
経営成績・財政状態の概況
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３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境において改善が続く中で、景気は緩やかな回復基調で推移しております。しかしながら、通商問題の動向や海外経済に関する不確実性が高まっており、景気動向には依然として不透明感が残る状況にあります。 当社グループが属する不動産業界におきましては、住宅ローン金利の低下、住宅取得に対する税制優遇等により住宅購入が後押しされたことなどから、住宅需要は底堅く推移しております。一方で、建築コストの高騰が販売価格に大きく影響しており、今後の事業環境については楽観視できない状況にあります。 このような市場環境の中、当社の主力事業である不動産分譲事業のうち、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、463戸の引渡が完了いたしました。山口県において展開する分譲戸建については、61戸の引渡が完了いたしました。その結果、当連結会計年度において分譲マンション及び分譲戸建の総引渡戸数は524戸（前期比47戸増）となった結果、売上高は増加いたしました。 以上の結果、当連結会計年度における売上高は 15,659 百万円（ 前期比12.5％増 ）、営業利益は 1,411 百万円（ 同21.6％増 ）、経常利益は 1,312 百万円（ 同25.7％増 ）、親会社株主に帰属する当期純利益は 891 百万円（ 同23.8％増 ）を計上することとなりました。 セグメントの業績を示すと次のとおりであります。 (不動産分譲事業) 不動産分譲事業におきましては、分譲マンション463戸(前期比43戸増)、分譲戸建61戸(同４戸増)の引渡を行いました。 以上の結果、売上高は14,517百万円（前期比16.8％増）、セグメント利益は1,888百万円（同22.7％増）となりました。 (不動産管理事業) 不動産管理事業におきましては、当社グループの管理物件が増加し、マンション管理戸数は3,911戸（前期比465戸増）となりました。 以上の結果、売上高は457百万円（前期比10.1％増）、セグメント利益は64百万円（同0.6％増）となりました。 (不動産賃貸事業） 不動産賃貸事業におきましては、当社グループが保有する賃貸用不動産から安定的に収益を確保いたしました。 以上の結果、売上高は193百万円（前期比3.3％減）、セグメント利益は113百万円（同3.6％増）となりました。 (その他) その他附帯事業として、収益不動産の売却等により、売上高は490百万円（前期比44.3％減）、セグメント利益は103百万円（同28.7％減）となりました。…
セグメント関連
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(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 ３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度（自 平成30年３月１日 至 平成31年２月28日） (単位：百万円) 報告セグメント その他(注)１ 合計 調整額(注)２ 連結財務諸表計上額(注）３ 不動産分譲 事業 不動産管理 事業 不動産賃貸 事業 売上高 外部顧客への売上高 14,517 457 193 15,169 490 15,659 15,659 セグメント間の内部 売上高又は振替高 23 29 29 △ 29 14,517 481 199 15,198 490 15,689 △ 29 15,659 セグメント利益 1,888 64 113 2,067 103 2,171 △ 760 1,411 セグメント資産 19,853 500 1,725 22,079 22,079 515 22,595 その他の項目 減価償却費 29 34 34 19 53 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 208 146 359 359 366 (注)１.「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、その他附帯事業等を含んでおります。 ２．調整額は以下のとおりであります。