事業の内容
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/ 原文長 約4960文字
３【事業の内容】 当社グループ（当社及び連結子会社。以下同じ。）は、当社と連結子会社６社で構成されており、不動産開発サービスを主な事業の内容とし、それに付随する後述の不動産賃貸管理サービス、ホテル運営サービス、アセットマネジメントサービスの事業活動を行っております。 当社グループでは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、人々の想像する街を具現化し、住む人や訪れる人が多彩な感性で体験することで、創造性を活性化させ、培っていくような場づくりを使命として、街との調和を考慮した集合住宅の開発や、土地の新たな価値を生み出す開発を行っております。 具体的な内容は以下のとおりであります。 ・私たちの使命 「ユニキュベーション※によって想像と体験のサイクルを生み出し人が輝く舞台を世界につくる」 一人ひとりが持つ感性と個性を、自らの努力と発想で育て上げ、心の底から思う「あったらいいな」を実現します。 ・私たちのめざす姿 「誰もが主役」 時代と共に進化し、世界中の誰もが人生の主役になれる舞台を提供できる会社をめざします。 ・私たちが大切にする価値観 「好奇心、上昇志向、一体感」 当社が創出する都市開発により、利用者、居住者やそこに訪れる人みなさんの人生の質“Quality of Life”を向上させる街づくりを社会に提供し続けます。 ※ユニキュベーションとは、Uniqueness（面白さ）とIncubation（育成）を組み合わせた造語です。独自の視点で社会及び地域の課題解決に繋げる、唯一無二の建物の創出を目指します。 また、当社グループ全体としてストック収入の増大・不動産ノウハウの蓄積など、相乗効果が得られるような事業展開を行っております。 加えて、当社グループは、開発物件の供給を中心としたフロー収入に加え、賃貸管理・運営、ホテル運営及びアセットマネジメント等のストック型収益機会を組み合わせることで、安定収益の拡大及び事業基盤の強化を図っております。 当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、主なサービスの内容について以下に記載いたします。 (1) 不動産開発サービス 当社グループは、レジデンス（賃貸マンション）、オフィス、ホテル等を不動産開発サービスの対象としております。レジデンスは「Blancé（ブランセ）」、「LUMIEC（ルミーク）」のブランド名で開発を行っております。 また、近時は既存建物の取得後にリノベーション等のバリューアップを図り、価値向上を実現する開発にも注力しており、当該バリューアップ型賃貸レジデンスについては「LUMIEC un（ルミーク アン）」として商品展開を行っております。オフィスは「BIASTA（ビアスタ）」のブランド名で開発を行っております。 a．…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1305文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、実際の結果は様々な要因により異なる可能性があります。 (1) 会社の経営の基本方針及び経営環境 当社グループは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、人々が安心して生活し、個々人が自らの価値観に基づき豊かな生活を送ることができる社会の実現を目指しております。健康で文化的な生活基盤の整備が活力ある社会の前提であるとの認識のもと、「健康」をテーマとした住宅開発や、「芸術」や体験価値を重視したホテル開発等を行っております。 当社グループの不動産開発事業においては、「ハード」×「サービス」を基本コンセプトとし、単に建物を供給するにとどまらず、建物を利用する入居者・テナントのニーズを踏まえたサービスの企画・運営までを一体的に提供することを基本方針としております。具体的には、サービス付き賃貸住宅や体験型ホテル等の開発を通じて、競合他社との差別化を図っております。 また、市場環境やプロジェクト特性に応じて不動産開発スキームの多様化を進めており、自己資金のみならず外部資本も活用した開発手法を採用することで、当社グループが有する不動産開発ノウハウを活かしつつ、資金効率及び資産効率の向上を図ることを経営の基本方針としております。 経営環境については、建築資材価格や人件費の上昇を背景とした建設コストの高止まり、用地価格の上昇、金利上昇リスクの顕在化など、不動産開発事業を取り巻く不確実性が継続しております。一方で、不動産投資市場においては、国内外の投資家による投資需要は引き続き一定水準を維持しております。一般財団法人日本不動産研究所が公表した「第53回不動産投資家調査」（2025年10月時点）によれば、今後１年間の不動産投資に関する姿勢として、多くの回答者が新規投資に前向きな姿勢を示しており、不動産投資に対する一定の投資意欲が確認されております。 こうした環境下において、当社グループは、デザイン性やサービス性を重視した賃貸マンションの開発を行うことで、競合物件との差別化を図り、建設コスト上昇等に伴う価格転嫁についても、市場動向を注視しつつ適切に対応しております。また、非住宅分野においては、テナントの事業内容に即した仕様の建物を新築で供給し、長期の賃貸借契約を締結することにより、比較的市場環境の変動を受けにくい安定的な収益が見込まれる投資用不動産の開発にも取り組んでおります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約1694文字
(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 ａ．安定した仕入の実施 当社グループの事業の中心は不動産開発サービスであることから、開発用地の確保が重要な要素となってお ります。不動産開発サービスでは、大手から小規模に至るまでの仲介業者や不動産所有者に対面を含めて定 期的に接触し情報交換を行うことで、有用な情報を確保し、集めた情報を正確かつスピード感をもって分析 をして、取り組める余地があるものに対して経営陣が事業性を確保できるのか、リスクの特定と取り得る対 応策等について迅速な判断を行うことにより、開発用地の安定確保に努めております。 ｂ．優良案件の確保 当社グループが主に開発用地として取り扱っている都心や首都圏のターミナル駅周辺は競合が激しく、優良 な用地を継続的に確保できるようにすることが課題となっております。当社グループの強みとして、コンパ クトな組織体制を活かした意思決定の速さにより、他社よりも早く用地仕入を進められること、また上記の ように用地に合わせた開発を行う企画や課題を抱える用地に対するソリューション提案を、所有者の売却意 向が出始めた早い段階から行うことで、情報の他社流出を抑止できることなどが挙げられます。これらの特 徴を活かし、今後も継続して優良案件を確保してまいります。 ｃ．財務体質の強化 当社グループの事業の中心である不動産開発サービスは、開発用地を仕入れ、建設資金を手当てし、不動産 開発を行った後に売却をするというビジネスモデルのため、手元資金の他に、銀行からの借入れにより仕入 資金及び開発資金を調達しております。今後も開発用地の仕入を継続していく必要があることから、市況の 変化に左右されずに安定的な資金調達を行うための財務体質の強化が必要となります。そのため、金融機関 との円滑なリレーションを構築することや、タイムリーな物件情報の共有により相互理解を深めることで、 資金調達が円滑に行われるように意識しております。2025年12月期第４四半期に実施した公募増資により、 財務体質が強化され、仕入資金及び開発資金の調達余力が拡大したと考えております。 また、資産の効 率化をすべく、他社が開発した建物を購入後、当社のノウハウを活かしてリノベーションを実施後、売却す るバリューアップ型のスキーム、建設期間中の開発案件をＳＰＣ(特別目的会社）へ売却し、販売後も当社 のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型の スキームも継続して行うことで、資本コストを考慮した事業投資にも取り組んでおります。 ｄ．…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約2681文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。 当社グループは不動産開発事業の単一セグメントのため、セグメント別の記載は省略しております。 ａ．財政状態の状況 （資産） 当連結会計年度末における流動資産合計は前連結会計年度末と比較して12,913百万円増加し、53,678百万円となりました。これは主に現金及び預金3,599百万円、仕掛販売用不動産14,612百万円の増加、販売用不動産5,085百万円の減少等によるものです。固定資産合計は前連結会計年度末と比較して1,776百万円増加し、13,198百万円となりました。これは主に建物及び構築物380百万円、土地1,357百万円の増加、建設仮勘定383百万円の減少等によるものです。 この結果、資産合計は前連結会計年度末と比較して14,690百万円増加し66,877百万円となりました。 （負債） 当連結会計年度末における流動負債合計は前連結会計年度末と比較して13,184百万円増加し、22,302百万円となりました。これは短期借入金7,672百万円、１年内返済予定の長期借入金5,356百万円の増加等によるものです。固定負債合計は前連結会計年度末と比較して3,832百万円減少し27,135百万円となりました。これは長期借入金4,058百万円の減少等によるものです。 この結果、負債合計は前連結会計年度末と比較して9,351百万円増加し49,437百万円となりました。 （純資産） 当連結会計年度末における純資産合計は前連結会計年度末に比較して5,338百万円増加し、17,439百万円となりました。これは第三者割当増資による資本金1,124百万円及び資本剰余金1,127百万円、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による利益剰余金3,065百万円の増加によるものです。 この結果、自己資本比率は26.1％（前連結会計年度末は23.2％）となりました。 ｂ．経営成績の状況 当連結会計年度（2025年１月１日～2025年12月31日）におけるわが国の経済は、雇用・所得環境の改善やインバウンド需要の回復等を背景に緩やかな景気回復の動きが見られました。一方で、物価上昇の継続、今後の米国の政策転換、日銀による利上げ動向など、依然として先行きは不明瞭な状況にあります。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約146文字
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】 前連結会計年度（自2024年１月１日 至2024年12月31日） 該当事項はありません。 当連結会計年度（自2025年１月１日 至2025年12月31日） 当社グループは、不動産開発事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約3686文字
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 （前連結会計年度） 相手先 当連結会計年度 (自 2024年１月１日 至 2024年12月31日) 金額(百万円) 割合(％) GCP2合同会社 7,913 37.7 リコーリース株式会社 3,320 15.8 （当連結会計年度） 相手先 当連結会計年度 (自 2025年１月１日 至 2025年12月31日) 金額(百万円) 割合(％) アリサ・パートナーズ・ジャパン株式会社 12,911 34.8 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。 ａ．重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況１ 連結財務諸表等 (１)連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。 ｂ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 (a) 経営成績 当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当連結会計年度においては、レジデンス11棟（自社開発１棟、中古物件７棟、他社協業３棟）、開発用地３件、オフィスビル２棟（自社開発１棟、他社協業１棟）の計16件の案件引渡しを行うことができました。 不動産開発サービスの当連結会計年度における主な販売実績は以下のとおりとなります。 物件名 種別 竣工 用途 延床（㎡） 規模 敷地（㎡） 戸数等 LUMIEC un MINAMIAZABU レジデンス 共同住宅 7,603.86 RC造 地上10階建 1,503.17 130 箱根仙石原 土地 ホテル 4,273.19 BIASTA TAMACHI MITA オフィス 2024年３月 事務所・店舗 716.58 S造 地上12階建 115.…