事業の内容
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/ 原文長 約3843文字
(1) 事業の内容 ＜フレキシブルワークプレイス事業＞ フレキシブルワークプレイス事業は、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルワークプレイスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させる事業であります。 （収益構造） 当社の収益構造は、2009年の創業以降、PM契約をして契約事務手数料や運営フィーを安定して得るプロパティマネジメントモデルから開始し、2012年より建物を一括借り上げののち転借して安定した賃料を得るマスターリースモデル、2017年に一級建築士事務所登録、2020年に特定建設業許可を取得し、設計施工モデルを開始、2021年7月のサイバーエージェントグループ入り及び2023年6月の東証グロース市場上場後は、会社与信力を生かし、自ら物件を購入し、リノベーションによりバリューアップし賃料を得る再生物件保有モデル、販売用不動産の売却益を得たうえでその後のML等のストック型収入に繋げるキャピタルゲインモデルを開始しております。 ①ML契約（マスターリースモデル） 当社のML契約は、競争力の低下した築古ビルを中心に一括借り上げし、運営・管理しております。不動産所有者に賃料を保証し借り上げたのちに、不動産価値を向上させ、その物件を転貸することによりテナントから受取る賃料を収益に計上しております。土地や建物を保有することなく管理物件を転貸にて運用することで資本効率を高め、資産価値下落のリスクを抑えることにより、収益を安定的に確保することが可能となっております。なお、ML契約に付随して、設計・施工請負契約を締結するケースもあります。 ②PM契約（プロパティーマネジメントモデル） 当社のPM契約は、テナント誘致、賃貸借契約代行、トラブル対処等のテナント窓口業務、テナント請求業務、建物や設備の点検代行等を行うことでビルオーナーから手数料を収受しております。施設運営の実績と知識を基に、不動産価値を最大化する運営と管理を提供しております。なお、PM契約に付随して、設計・施工請負契約を締結するケースもあります。 ③設計・施工請負契約（設計・施工モデル） ａ. 設計監理契約（2017年11月一級建築士事務所登録） 物件の設計監理の請負契約について対応しております。不動産は商品としての個別性が強くそれぞれに特有の事情を抱えており、個別性の強い築古ビルの抜本的な資産価値向上のためには、経験に基づく高度な技術力が必要とされます。また、設計変更の内製化など事業推進の迅速化にも繋がっております。 ｂ. 工事請負契約（2020年２月特定建設業許可取得） リノベーション工事や新築工事だけでなく、運営物件における附帯工事の発生（補修、指定工事等）といった工事請負契約について対応しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3854文字
(2) 経営戦略等 当社は、企画・設計・デザイン、建設、リーシング、運営までワンストップで手がけるフレキシブルワークプレイス事業を行っております。また、事業展開のエリアを広げずに渋谷区、港区、目黒区を中心とした狭域エリア内で当社物件数を増やしていくというドミナント戦略を継続してまいります。 運営形態としては、今後もマスターリース契約におけるテナント賃料や、プロパティマネジメント契約における運営受託手数料を中心とした物件運営によって得られる安定的なストック型収入をメインとしながらも、マスターリース契約やプロパティマネジメント契約に付随して獲得する設計・施工請負から得られるフロー型収入を組み合わせることで事業規模拡大を狙っていきます。またサイバーエージェント社の子会社化及び株式上場を通じた与信力の向上による銀行融資を積極活用し、新規物件の取得を強化しております。 今後も優良物件の取得が重要となるため、強みである都心部中心のエリア展開というドミナント性は保ちつつ、ビルオーナーへの認知度・ブランド力の向上を通じて収益性の高い運営物件を増やしていくことが第一であると考えます。さらに、保有を含めた今後の事業規模拡大のためには、これまでの銀行借入による資金調達に加えて、株式市場を通じた資金調達等の調達手段を組み合わせることで、財務バランスを保ちながら、事業拡大につなげていく方針です。 (3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社は、翌期以降３年間における売上高及び営業利益を重要な経営指標とし、中長期的に企業価値の最大化を図ってまいります。また、売上高及び営業利益を向上させるために、物件稼働率、平均坪単価を経営上の重要な指標とし、その他、運営面積、累計プロジェクト数、獲得済プロジェクト数、運営中物件数等の指標を定点監視しております。 2023年９月期 10月 11月 12月 １月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 平均坪単価（円／坪） 24,198 24,626 24,595 24,220 24,994 25,090 24,337 23,713 24,180 25,185 24,958 25,200 物件稼働率 95.2% 98.2% 97.5% 95.8% 96.3% 96.8% 95.1% 95.1% 96.3% 96.5% 96.1% 98.3% 2024年９月期 10月 11月 12月 １月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 平均坪単価（円／坪） 25,523 25,516 25,611 25,623 25,738 25,833 25,876 25,800 25,586 25,820 26,142 26,189 物件稼働率 98.6% 97.9% 98.3% 98.4% 98.6% 98.7% 98.8% 98.…
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約922文字
(5) 事業上及び財務上の対処すべき課題 ① 優良物件の仕入 当社の継続的な事業拡大のためには、価格や立地、規模等の観点で当社の仕入基準に合致する優良な新規物件にアプローチし、オーナーとの接点を増やすことで、新規物件を獲得していくことが必須となってきます。企画営業部員の仕入力を上げておくことが重要だと考えております。 ② 財務体質の健全性向上 当社の事業は、不動産取得及び設備投資を行うための設備投資資金を必要とするビジネスモデルであります。手元資金の他、銀行借入により物件購入資金及び設備投資資金を調達しております。今後も物件購入を継続していく経営方針であるため、市況の変化に左右されずに安定的な資金調達を行うために財務基盤の強化が必要となります。そのため、定期的に金融機関への業績説明を行うことや、物件内覧等を通じて相互理解を深めることで取引がより強固となり、資金調達が円滑に行われるように意識しております。株式上場の実現により、自己資本を増強することで財務体質の健全性の向上を図るとともに、信用力向上による調達金利の抑制も見込まれるため、金利上昇局面においても金利負担軽減を図ることができると考えております。 ③ 組織・ガバナンス体制の強化 当社は、宅地建物取引業免許、一級建築士事務所登録、特定建設業許可といった許認可に基づいた事業を行っており、業法違反等による事業活動の停止や資格はく奪、建設業による事故や損害賠償の発生などが生じた場合は事業に多大な影響を及ぼします。それに対処するために、規定上必要とされる人数を超えた有資格者の設置、コンプライアンス研修等の社員教育の実施、社外役員から牽制体制等を通じたガバナンス体制を強化することで、リスクを限りなく低減することが重要であると認識しています。 ④ 社員研修・教育制度の充実化と人材確保 事業の発展のためには、継続的に優秀な人材を確保し、これを育成することが重要であると認識しております。社内教育制度の拡充や、独実のビジネスモデルやノウハウの浸透を図ることにより、社員一人一人のレベルアップを図るとともに、管理職層の育成を強化して事業拡大に伴う組織体制の整備を進めていく方針です。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約5512文字
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態の状況 （資産） 当事業年度末における流動資産は 5,526,633千円 となり、前事業年度末に比べ 1,519,304千円増加 いたしました。これは、主に販売用不動産で保有する「PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX」及び「IVY WORKS」の売却を行った一方、当期新たに販売用不動産３物件「OMB目黒区中町」「(仮称)目黒区大橋１丁目PJ」「（仮称）代々木４丁目PJ」の取得を行ったことで、販売用不動産が 2,288,752 千円増加した一方、新規物件の取得が進んだこと等により現金及び預金が 832,401 千円減少したこと等によるものです。固定資産は 10,368,085千円 となり、前事業年度末に比べ 2,968,443千円増加 いたしました。これは主に「（仮称）渋谷区鉢山町PJ（ミズレイコ72ビル）」「（仮称）渋谷区鉢山町PJ（カラート71ビル）」の取得等による土地の増加 2,177,090 千円、建物の増加 928,490 千円等によるものです。 この結果、資産合計は 15,894,719千円 となり、前事業年度末に比べて 4,487,748千円増加 いたしました。 （負債） 当事業年度末における流動負債は 5,837,629千円 となり、前事業年度末に比べ 1,510,325千円増加 いたしました。これは主に不動産取得のための借入の借換え（条件変更）を行ったことにより短期借入金が 1,842,000 千円減少した一方、新規の物件取得に伴う借入の増加に伴い１年内返済予定の長期借入金が 3,334,740 千円増加したこと等によるものです。固定負債は 7,345,438千円 となり、前事業年度末に比べ 2,547,324千円増加 いたしました。これは主に、前述の借換え及び新規の物件取得等により長期借入金が 2,442,888 千円増加したこと等によるものです。 この結果、負債合計は 13,183,068千円 となり、前事業年度末に比べて 4,057,649千円増加 いたしました。 （純資産） 当事業年度末における純資産合計は 2,711,650千円 となり前事業年度末に比べて 430,098千円増加 いたしました。これは主に、当期純利益の計上により利益剰余金が 380,368 千円増加したこと等によるものであります。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約73文字
【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】 当社は、フレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。