事業の内容
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/ 原文長 約2425文字
３【事業の内容】 当社グループは当社及び連結子会社（株式会社ウェルネス・コート、ニューライフサービス株式会社、株式会社エルアンドビー、株式会社エスティリンク、株式会社大成住宅）、非連結子会社（野上電鉄株式会社）の計７社で構成されており、不動産開発を通じて、土地の価値が最大限に発揮される可能性を追求する事業に取り組んでおります。特に地権者調整が複雑な素地（宅地開発が必要な農地等）からの開発プロジェクトの経験値と、自社において用地取得から宅地造成そして売却又は長期保有までフルラインでカバーしている点をコア・コンピタンスと位置付けております。 当社グループの不動産開発は「土地を起点とした発想」でプロジェクトを構築し、中長期的なキャッシュ・フローが最大化する出口戦略に基づいて事業を推進するため、年度ごとに各セグメントの業績への寄与率が変動する特徴があります。 当社グループは、開発した不動産の用途と収益形態に応じて、①商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」、②住宅用地や産業用地の分譲販売、戸建並びに店舗事務所の建築を行う「不動産開発・販売事業」、③マンションの企画開発、分譲販売並びに管理業を行う「マンション事業」、④高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」の４事業に区分して展開しております。 なお、各セグメントにおける主要な関係会社の名称等は「４ 関係会社の状況」に記載のとおりであります。 (1）不動産開発・賃貸事業 当該事業は、主に賃貸用不動産の開発・取得及び賃貸を行う事業であり、各不動産が生み出す長期的なキャッシュ・フローを基盤とした賃料収入を主たる収益源としております。また、開発後の売却によるキャピタルゲインの獲得も行っております。 本事業は、長期保有による安定的な収益の確保を基本としつつ、市況や金利動向等を踏まえ、保有・売却を機動的に判断する特性を有しております。 特定の用途に偏らない分散投資を基本とし、共同住宅、商業施設、オフィスビル及び駐車場等を保有しております。開発エリアは、近畿圏及び首都圏を中心に展開しており、近年は地方中核都市にも進出しております。 当社グループは、用地取得から開発、運用、売却までを一貫して手掛ける体制を強みとしており、各プロジェクトの投資判断にあたっては、長期的なキャッシュ・フロー及び利回り水準を重視しております。 また、一般的な不動産の自社保有に加えて、複数の土地所有者から土地を賃借し、一団の土地としてテナント企業に転貸（サブリース）する形態も扱っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約5396文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）企業理念と経営の基本的な方針 当社グループは、不動産事業を通じた「街づくり」と「地域活性化」を使命と考え、「人々が"安心"して住める街づくり」・「人々が"快適"に暮らせる街づくり」・「人々が"満足"する街づくり」を通して、地域の発展とそこに住む人々の幸せを追求することを企業理念に掲げております。 当社グループは、事業用不動産の取得（入口）～開発（商品化）～販売・賃貸（出口）までを縦断的にフルラインで扱う少数精鋭の専門家集団としての特徴を基盤とし、不動産業の一部領域に特化するのではなく、社会構造の変化、経済の動向、国策の転換等に応じて、柔軟に経営資源の選択と集中を行い、長期にわたり安定的成長を続けていくことを目指しております。 (2）経営環境 当連結会計年度におけるわが国経済は、日本銀行による段階的な利上げ実施に伴い「金利のある世界」が定着し、経済社会構造の大きな転換期となりました。雇用・所得環境の改善を背景に内需は底堅く推移したものの、為替変動や原材料価格の高止まりが続くなど、先行き不透明な状況が継続しております。 不動産市場においては、当社が今後の成長分野として重点を置く首都圏と、事業基盤の確立された近畿圏とで、市場の二極化が一段と加速しております。 ・首都圏市場： 当社が事業基盤を拡大している首都圏においては、物件価格の高騰が続く一方で、利便性の高い都市近郊での住宅取得ニーズは依然として根強いものがあります。しかし、急激な価格上昇に対し実需層の購買力が限界に達しつつある中、市場では「高値止まり」感も広がっています。このような環境下、当社は徹底したコスト管理と商品企画の工夫及び適正な利益設定に基づき、上昇傾向にある市場環境下でも一次取得層が検討可能な価格帯での供給を継続した結果、成約状況は堅調に推移しています。当社の売上構成において、同エリアのプレゼンスは着実に高まっております。 ・近畿圏市場： 近畿圏においては、大阪都心部の再開発エリアやインバウンド需要の恩恵を受ける特定エリアでは底堅さが見られる一方、郊外部や地方都市においては、価格高騰と金利上昇懸念から住宅取得意欲が慎重になる傾向が見られます。エリア選別の重要性は一層高まっている状況にあります。 ・供給面の課題： 建設業界における人手不足や労務費の上昇に加え、いわゆる「2024年問題」（時間外労働規制の適用）の影響により、工期の長期化が顕著となっております。また、ZEH等の環境基準への対応コストも重なり、供給単価を下支えする構造的要因となっております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約5396文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）企業理念と経営の基本的な方針 当社グループは、不動産事業を通じた「街づくり」と「地域活性化」を使命と考え、「人々が"安心"して住める街づくり」・「人々が"快適"に暮らせる街づくり」・「人々が"満足"する街づくり」を通して、地域の発展とそこに住む人々の幸せを追求することを企業理念に掲げております。 当社グループは、事業用不動産の取得（入口）～開発（商品化）～販売・賃貸（出口）までを縦断的にフルラインで扱う少数精鋭の専門家集団としての特徴を基盤とし、不動産業の一部領域に特化するのではなく、社会構造の変化、経済の動向、国策の転換等に応じて、柔軟に経営資源の選択と集中を行い、長期にわたり安定的成長を続けていくことを目指しております。 (2）経営環境 当連結会計年度におけるわが国経済は、日本銀行による段階的な利上げ実施に伴い「金利のある世界」が定着し、経済社会構造の大きな転換期となりました。雇用・所得環境の改善を背景に内需は底堅く推移したものの、為替変動や原材料価格の高止まりが続くなど、先行き不透明な状況が継続しております。 不動産市場においては、当社が今後の成長分野として重点を置く首都圏と、事業基盤の確立された近畿圏とで、市場の二極化が一段と加速しております。 ・首都圏市場： 当社が事業基盤を拡大している首都圏においては、物件価格の高騰が続く一方で、利便性の高い都市近郊での住宅取得ニーズは依然として根強いものがあります。しかし、急激な価格上昇に対し実需層の購買力が限界に達しつつある中、市場では「高値止まり」感も広がっています。このような環境下、当社は徹底したコスト管理と商品企画の工夫及び適正な利益設定に基づき、上昇傾向にある市場環境下でも一次取得層が検討可能な価格帯での供給を継続した結果、成約状況は堅調に推移しています。当社の売上構成において、同エリアのプレゼンスは着実に高まっております。 ・近畿圏市場： 近畿圏においては、大阪都心部の再開発エリアやインバウンド需要の恩恵を受ける特定エリアでは底堅さが見られる一方、郊外部や地方都市においては、価格高騰と金利上昇懸念から住宅取得意欲が慎重になる傾向が見られます。エリア選別の重要性は一層高まっている状況にあります。 ・供給面の課題： 建設業界における人手不足や労務費の上昇に加え、いわゆる「2024年問題」（時間外労働規制の適用）の影響により、工期の長期化が顕著となっております。また、ZEH等の環境基準への対応コストも重なり、供給単価を下支えする構造的要因となっております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3448文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態の状況 （資産） 当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べ11,731,806千円増加し、62,427,464千円となりました。 その主な要因は、仕掛販売用不動産が10,057,913千円増加したこと及び販売用不動産が652,272千円増加したこと並びに有形固定資産が827,887千円増加したことによるものであります。 （負債） 当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べ11,259,277千円増加し、48,312,328千円となりました。 その主な要因は、借入金が10,093,018千円増加したこと及び買掛金が297,081千円増加したこと並びに未払法人税等が284,763千円増加したことによるものであります。 （純資産） 当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ472,529千円増加し、14,115,135千円となりました。 その主な要因は、利益剰余金が303,709千円増加したこと及び譲渡制限付株式報酬としての新株発行により資本金及び資本剰余金がそれぞれ42,750千円増加したことによるものであります。 ② 経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、賃上げの継続やインバウンド需要の回復を背景に、個人消費は底堅く推移いたしました。一方で、物価上昇の影響による実質所得の伸び悩みや、金融政策正常化の進展に伴う金利上昇圧力が見られるなど、景気の先行きには引き続き留意が必要な状況となりました。また、企業における設備投資意欲は堅調であるものの、為替動向や資源価格の変動が収益環境に影響を及ぼす局面も見られました。 不動産市場におきましては、都市部を中心に引き続き価格は高水準で推移いたしました。特に都心部においては、国内外の投資資金の流入や再開発案件の進展を背景に、供給が限定的な中で需要が堅調に推移し、需給は引き締まった状態となりました。一方で、金利上昇の影響による資金調達コストの増加や、建設コストの高止まりは、開発計画や投資判断に影響を及ぼしております。また、地方エリアにおいては、人口動態や所得環境を背景とした需要の二極化が一層顕著となり、市場環境は地域ごとに差異が見られる状況となりました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約2297文字
３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額 （注）２ 連結財務諸表 計上額 （注）３ 不動産開発・ 賃貸事業 不動産開発・ 販売事業 マンション 事業 売上高 外部顧客への売上高 3,151,602 5,508,009 11,963,311 20,622,923 286,763 20,909,686 20,909,686 セグメント間の内部売上高又は振替高 3,151,602 5,508,009 11,963,311 20,622,923 286,763 20,909,686 20,909,686 セグメント利益 980,264 584,466 1,194,040 2,758,770 54,580 2,813,351 △ 1,059,577 1,753,774 セグメント資産 21,100,835 7,510,353 15,076,003 43,687,192 446,196 44,133,388 6,562,269 50,695,657 その他の項目 減価償却費 620,637 10,162 240 631,040 23,873 654,913 30,410 685,324 のれんの償却額 41,280 119,140 3,951 164,372 164,372 164,372 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 976,065 3,093 230 979,388 50,535 1,029,924 13,037 1,042,961 （注）１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、シニア事業、レジャー事業、損害保険代理店業等を含んでおります。 ２．調整額は、以下のとおりであります。 (1）セグメント利益の調整額△1,059,577千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。 (2）セグメント資産の調整額6,562,269千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資産、長期投資資金及び管理部門に係る資産等であります。 (3）減価償却費の調整額30,410千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。 (4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額13,037千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係るものであります。 ３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2988文字
２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 （自 2024年４月１日 至 2025年３月31日） 当連結会計年度 （自 2025年４月１日 至 2026年３月31日） 金額（千円） 割合（％） 金額（千円） 割合（％） 南海電気鉄道株式会社 2,403,947 13.6 （注）南海電気鉄道株式会社は、2026年４月１日付で株式会社NANKAIに商号変更しております。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、提出日現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しておりますが、特に下記の会計方針が連結財務諸表作成に係る重要な見積りの判断等に影響を及ぼすと考えております。 ａ．賃貸不動産（固定資産）の減損 当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、減損の要否を検討しております。将来の事業計画や市場環境の変化により、減損の兆候が発生した場合、減損損失を計上する可能性があります。 なお、当連結会計年度末の賃貸不動産（固定資産）の減損に関する算定は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。 ｂ．繰延税金資産 当社グループの繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を判断し計上しております。市場環境の変化等により課税所得の見積り額が変動した場合や、税制改正により実効税率が変更された場合及び将来の不確実な経済条件の変動等により見直しが必要となった場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において認識する繰延税金資産及び法人税等調整額の金額に重要な影響を与える可能性があります。 ｃ．販売用不動産の評価 当連結会計年度末の販売用不動産の評価に関する見積りに用いた仮定は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであり、当連結会計年度末の販売用不動産の評価に関する算定については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。 ② 経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ａ．…