事業の内容
抽出本文
/ 原文長 約472文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社および当社の関係会社（親会社１社および連結子会社１社）により構成されており、東京都及び千葉県西部を主たる営業地域として、「運営管理事業」、「開発販売事業」を行っております。 事業の中核は、自社所有物件の賃貸等、居住用賃貸マンション等のサブリース及び管理受託物件のマネジメント等を行う「運営管理事業」であります。このストック型事業を柱に安定的持続的成長を目指しております。また、「運営管理事業」の仲介活動は、活動を通じてユーザーの多様化するニーズや賃料傾向等の動向を把握する重要な役割を担っております。 「開発販売事業」では、中長期の安定収入の確保が第一義である賃貸物件市場において競争力の高い物件を企画開発しております。市場の更なる二極化を見据え、都心部にフォーカスした開発を行っております。稼働後は、自社所有物件として、販売後もサブリースまたは管理受託物件として「運営管理事業」における収益の源泉として寄与しております。 上記に述べた事項を事業系統図によって示すと下記のとおりであります。 ［事業系統図］
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約991文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （経営方針） 当社グループは、創業以来徹底したお客様中心主義を掲げ、常にお客様目線で物事を捉え、お客様の立場で物事を判断することを、全ての社員が心がけております。私達はお客様の声に真摯に耳を傾け、ニーズに応えたサービスを提供し続けてまいります。 （経営戦略等） 当社グループは、自社所有物件、サブリース物件の賃貸運営を行う「運営管理事業」を中核事業とし、安定的かつ持続的に成長することを目指しております。賃貸仲介サービスを通じてユーザーの多様化するニーズを得られることが私たちの強みであり、それを独自の企画開発力で具現化し、競争力の高い物件供給を行っております。特に、近年は賃貸市場の更なる二極化に備え、都心部に焦点を合わせた開発を行っております。 （経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等） 当社グループは、運営管理事業を柱に、ユーザー本位の使い方・住まい方のできる空間を創造する企業を目指し、長期的には売上高経常利益率の向上を重視して経営に取り組んでまいります。 （経営環境） 当社グループが属する不動産業界におきまして、不動産価格の高騰、建築資材の供給制約に伴う建築コストの増加、金利上昇等の懸念が顕在化しつつありますが、主たる事業エリアである都心部においては、人口転入超過を背景に住宅賃料は上昇基調を強めるなど需要は底堅く推移しております。 （事業及び財務上の対処すべき課題） 当社グループの事業領域である不動産市場においては、不動産価格の高騰や建築資材の供給制約に伴う建築コスト増加、金利上昇等の懸念材料が顕在化してきております。 一方、都心部への人口転入超過が示すよう賃貸需要は大変底堅く推移しております。また、国内勢、海外勢ともに都心部への投資意欲は旺盛であります。都心部における新規事業用地の取得は厳しさを増してきており、情報取得から計画立案、意思決定に至るまでの過程をより迅速に行い、優良な事業用地の取得に努め、培ってきた高い専門性とネットワークを生かし、競争力の高い良質な賃貸事業用不動産の企画開発に注力してまいります。
対処すべき課題
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/ 原文長 約991文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （経営方針） 当社グループは、創業以来徹底したお客様中心主義を掲げ、常にお客様目線で物事を捉え、お客様の立場で物事を判断することを、全ての社員が心がけております。私達はお客様の声に真摯に耳を傾け、ニーズに応えたサービスを提供し続けてまいります。 （経営戦略等） 当社グループは、自社所有物件、サブリース物件の賃貸運営を行う「運営管理事業」を中核事業とし、安定的かつ持続的に成長することを目指しております。賃貸仲介サービスを通じてユーザーの多様化するニーズを得られることが私たちの強みであり、それを独自の企画開発力で具現化し、競争力の高い物件供給を行っております。特に、近年は賃貸市場の更なる二極化に備え、都心部に焦点を合わせた開発を行っております。 （経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等） 当社グループは、運営管理事業を柱に、ユーザー本位の使い方・住まい方のできる空間を創造する企業を目指し、長期的には売上高経常利益率の向上を重視して経営に取り組んでまいります。 （経営環境） 当社グループが属する不動産業界におきまして、不動産価格の高騰、建築資材の供給制約に伴う建築コストの増加、金利上昇等の懸念が顕在化しつつありますが、主たる事業エリアである都心部においては、人口転入超過を背景に住宅賃料は上昇基調を強めるなど需要は底堅く推移しております。 （事業及び財務上の対処すべき課題） 当社グループの事業領域である不動産市場においては、不動産価格の高騰や建築資材の供給制約に伴う建築コスト増加、金利上昇等の懸念材料が顕在化してきております。 一方、都心部への人口転入超過が示すよう賃貸需要は大変底堅く推移しております。また、国内勢、海外勢ともに都心部への投資意欲は旺盛であります。都心部における新規事業用地の取得は厳しさを増してきており、情報取得から計画立案、意思決定に至るまでの過程をより迅速に行い、優良な事業用地の取得に努め、培ってきた高い専門性とネットワークを生かし、競争力の高い良質な賃貸事業用不動産の企画開発に注力してまいります。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4806文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 １.経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社・連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 （１）財政状態及び経営成績の状況 ① 経営成績の状況 当連結会計年度(自 2024年11月１日 至 2025年10月31日)における我が国経済は、雇用・所得環境の改善等を背景に、緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、持続する物価上昇、米国の通商政策の動向、中国経済の成長鈍化などにより、先行きについては依然として不透明な状況が続いております。 当社グループが属する不動産業界におきましては、主たる事業エリアである都心部において、人口転入超過を背景に住宅賃料は上昇基調を持続し、需要は底堅く推移しております。 このような状況の下、当社グループは運営管理事業で安定収益を確保しつつ、都心部にフォーカスした優良な賃貸事業用不動産の企画開発に注力してまいりました。 この結果、連結会計年度の経営成績は、計画比順調に推移しましたが、前期の大型物件売却の反動により、売上高は3,289,922千円（前期：4,725,523千円、前期比：30.4％減）、営業利益は506,538千円（前期：890,588千円、前期比：43.1％減）、経常利益は404,171千円（前期：814,443千円、前期比：50.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は280,133千円（前期：529,845千円、前期比：47.1％減）となりました。 セグメント別の経営成績は次のとおりであります。 ＜運営管理事業＞ 当セグメントにおきましては、賃貸事業用不動産（社有及びサブリース物件）の運営、管理受託物件のサービス提供にあたり、品質の向上、効率化を主眼にグループ一丸で取り組んでまいりました。この結果、運営管理事業の売上高は2,880,482千円（前期：2,851,841千円、前期比：1.0％増）、セグメント利益は588,984千円（前期：557,206千円、前期比：5.7％増）となりました。 ＜開発販売事業＞ 当セグメントにおきましては、賃貸事業用不動産３棟（23室）（前期：２棟91室）を販売いたしました。この結果、開発販売事業の売上高は409,440千円（前期：1,892,195千円、前期比：78.4％減）、セグメント利益は95,346千円（前期：523,297千円、前期比：81.8％減）となりました。 ② 財政状態の状況 （資産の状況） 当連結会計年度末における総資産は15,186,478千円となり、前連結会計年度末に比べ788,319千円増加しました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1960文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の金額に関する情報及び収益の分解情報 前連結会計年度（自 2023年11月１日 至 2024年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント 合計 調整額 （注)１ 連結財務諸表 計上額 （注)２ 運営管理事業 開発販売事業 売上高 顧客との契約から生じる収益 544,874 1,892,195 2,437,070 2,437,070 その他の収益（注）４ 2,288,452 2,288,452 2,288,452 外部顧客への売上高 2,833,327 1,892,195 4,725,523 4,725,523 セグメント間の内部売上高又は振替高 18,513 18,513 △ 18,513 2,851,841 1,892,195 4,744,036 △ 18,513 4,725,523 セグメント利益 557,206 523,297 1,080,504 △ 189,915 890,588 セグメント資産 10,849,360 1,541,146 12,390,507 2,007,651 14,398,158 その他の項目 減価償却費 215,441 240 215,681 6,136 221,818 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 1,321,423 1,321,423 24,994 1,346,418 （注）１．「調整額」は以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額△189,915千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は主に提出会社の本社管理部門に係る費用です。 (2)セグメント資産の調整額2,007,651千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産であります。 (3)減価償却費の調整額6,136千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の減価償却費であります。 (4)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額24,994千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の購入であります。 ２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。 ３．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用の償却額及び増加額が含まれます。 ４．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号 2007年３月31日）に基づく賃貸収入等が含まれております。…