事業の内容
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３【事業の内容】 当社は、下記の事業を展開しております。 なお、事業区分は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 また、当事業年度より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。 (1) 不動産開発事業 東京都心部を中心とするエリアの土地を仕入れ、企画設計等を実施し、開発を行った新築不動産等を販売する事業を行っており、当社の中核事業であります。商品のラインナップとしては以下のとおりです。 ・新築高級分譲マンション「サンウッドシリーズ」等 ・新築収益不動産「ＷＨＡＲＦシリーズ」等 (2) 不動産再生事業 中古不動産を取得し、不動産の価値を高めた上で再販を行う事業を行っております。主に、中古の区分マンションを取得し、内装や間取り等を改修後、販売するリノベーション事業や、中古の収益不動産（主に一棟物件）を取得し、企画販売する事業であります。 (3) 賃貸事業 当社の保有する不動産を賃貸する事業を行っております。長期の保有を目的とした賃貸用不動産について、高い稼働率を維持するための管理を行っております。また、不動産開発事業における開発前の不動産から生じる賃貸収入や、中古収益不動産の保有中に生じる賃貸収入につきましても本事業の売上高に含まれております。 (4) その他の事業 上記主要の事業に付随する事業を行っております。 ・不動産の仲介 主に当社が分譲したマンションを中心に、不動産売買の仲介を行っております。 ・設計変更工事及びリフォーム工事 当社の新築分譲マンション購入者の要望による、引渡し前の内装や住宅設備等の設計変更工事請負を行っております。また、引渡し後についても、リフォーム工事の請負を行っております。 また、京王電鉄株式会社は当社株式を保有しており、2023年３月31日現在の議決権比率は21.55％となっております。京王電鉄株式会社は、運輸業、流通業、不動産業、レジャー・サービス業を主たる業務としております。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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(3) 中長期的な会社の経営戦略 当社は、経営理念の実現及び上記経営目標の達成、ひいては持続的な企業価値の向上を実現するために、以下の中長期的な経営戦略を進めていきます。 ① 中核事業の強化による売上規模の拡大 ａ．新築分譲マンション事業の拡大・安定化 当社は創業当初からブランドポリシーを遵守し、東京都心の良質な住環境の立地に、高品質なハイエンド物件にこだわりを持って分譲マンション開発を展開しています。ここ数年間の分譲マンションの供給数は年間２～４棟であり、１つの物件の販売状況が業績に与える影響は小さくありません。今後は毎年20億円（年間約１棟）ペースで事業規模の拡大を図ることで、業績の安定化を目指していきます。 ｂ．新築収益不動産の開発強化 当社の事業用地情報の中には、良質な用地でありながらも、マンション分譲事業としては開発が困難な情報も含まれており、これまではそのような事業用地の仕入れを行っておりませんでしたが、新築分譲マンション事業で培った経験を活かし、新築商業ビル「ＷＨＡＲＦシリーズ」としての開発を本格化させました。こちらを一棟収益物件として販売することで、新たな収益の柱とし、売上規模の拡大に寄与しております。 ｃ．不動産再生事業の展開 不動産情報としては、開発可能な土地情報のみならず、中古不動産の情報も多く取得しおります。その情報を活用し、中古不動産を取得後、価値を高め再販する事業にも力を入れております。中古不動産は改修等の期間が短く、取得から販売までの期間が短くなるため、不動産開発事業に比べ安定的な事業であると認識しております。この事業を組み合わせることで売上の安定化を図っております。 ② 収益力の強化 直近の事業環境において、土地の値上がりや建築費の高騰といった問題が生じておりますが、不動産市場の好転もあり、収益を確保しております。しかし、世界情勢等による将来への不透明感もあり、今後収益を確保するためにはコスト管理はより重要度を増しております。人材の育成・確保、生産性の向上、ＤＸ推進等により、売上規模拡大に対してコストの上昇を抑えることで収益力を強化してまいります。現在、分譲マンションの販売に関しては、販売拠点を集約する等の対策を進めております。 ③ 顧客満足度の向上 新規に販売する物件においては物件の付加価値を高めることで顧客満足度を高めて参ります。 これまで販売してきた既存のお客さま（当社分譲マンションの購入者）に対しては、「サンウッドオーナーズ倶楽部」の運営を通じて、カスタマーサービスのより一層の強化を図り、ご入居後の全てのご相談はもちろんのこと、リフォームやハウスクリーニング、お住み替えの仲介のご相談に責任を持って承っております。この様な取り組みを通して全てのお客さまの満足度を高めて参ります。
対処すべき課題
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(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社は、当事業年度を初年度とする６か年を対象とした中期経営計画を策定しております。「中核事業の強化」「収益構造の改善・最適化」「強固な経営基盤の整備」を３つの柱とし、2028年３月期の売上高300億円、経常利益21億円の目標達成に向け、以下の取り組みに注力してまいります。 ① 中核事業の強化 当社の中核事業である分譲マンション事業の拡大のため、積極的な事業用地取得を進めております。都心エリアのマンション事業用地の取得競争は激しいため、用地情報ルートの確保には一層の強化に努めております。これまで当社が積み上げてきた富裕層向けの分譲マンション事業のノウハウの活用はもちろんのこと、資本業務提携を締結した京王電鉄株式会社及び京王グループ各社とのシナジーの活用により、事業規模の拡大及び供給数の増加を推進してまいります。大規模な物件に関しては共同事業等も活用し、リスクの逓減を図ります。また、社会的ニーズが高まっているマンション建て替え等にも注力しております。当社の得意とする商品の供給が可能な事業用地であれば、マーケティングや企画を踏まえ、積極的に取得することで新築分譲マンション事業の拡大・安定化を進めてまいります。 ② 収益構造の改善・最適化 当社の分譲マンション事業用地情報の中には、商業ビルや賃貸マンション等の収益物件に適した事業用地も散見されるため、分譲マンション事業で培った開発・企画力を活かし、新築収益不動産（WHARFシリーズ）の開発事業も積極的に行っております。直近の取引としては高い利益率を確保しており、分譲マンション事業を含めた「不動産開発事業」として、当社の主力事業と位置付けています。しかし、不動産開発には少なくとも２年程度の期間を要するため、市場や経済の変化による影響を受ける可能性があります。そのため、中古不動産のバリューアップを行い再販する「不動産再生事業」にも注力しております。不動産開発事業に比べ利益率は低くなる傾向がありますが、資金が短期間で回転するため市場変動リスクが小さく、建築費の高騰等による影響も限定的であるため、安定的な収益確保が見込めます。このように様々な事業を掛け合わせ、収益の最適化を進めてまいります。 ③ 強固な経営基盤の整備 当社は、持続的な成長によって企業価値の最大化を図ることを目標としております。これを実現するため、生産性の向上、人的資本の最大化、そして次世代経営層の育成等を進めてまいります。中期経営計画の達成に向けては、人材の確保は喫緊の課題であるため、優秀な人材の育成・採用に向け、人事制度の刷新に取り組んでおります。また、優秀な若手の重要ポストへの登用等も含め、将来的に経営層を担う人材の確保に注力してまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当事業年度の経営成績は、売上高19,376百万円（前期比46.6％増）、営業利益1,959百万円（前期比256.7％増）、経常利益1,655百万円（前期比413.7％増）、当期純利益1,155百万円（前期比405.1％増）となりました。 主要セグメントである不動産開発事業においては、新築分譲マンション「サンウッド瀬田一丁目」、「サンウッドウエリス品川御殿山（共同事業）」の全住戸の竣工引渡しが完了し、売上を計上いたしました。また、新築収益不動産「ＷＨＡＲＦシリーズ」においては、一棟商業ビル「ＷＨＡＲＦ銀座４丁目プロジェクト（以下ＰＪ）」、一棟賃貸マンション「ＷＨＡＲＦ志茂ＰＪ」など、物件の立地や特性を生かし、市場のニーズに適した収益性の高い６物件全てが計画通りに引渡しが完了し、かつ、当初計画を上回る価格で売却できたことで、大幅な増収増益につながりました。 特に当期純利益においては、創業来過去最高となり、当期に公表した中期経営計画の初年度としては、想定を上回る実績となりました。 売上総利益率は18.4％となり、前期比で2.3ポイント上昇しました。これは主に、当期は不動産開発事業において新築収益不動産「ＷＨＡＲＦシリーズ」が高利益率での売却できたＰＪ数が多かったこと、また、新築分譲マンション「サンウッド瀬田一丁目」が早期契約完売となり、利益を大きく確保できたことによるものであります。 販売費及び一般管理費は、1,607百万円（前期比2.0％増）となりました。これは主に、新築分譲マンションの販売進捗が好調に推移したことで広告宣伝費は減少しましたが、「ＷＨＡＲＦシリーズ」や、不動産再生事業セグメントにおける中古収益不動産等の売上高増加に伴い、売却時の販売手数料が前期に比べて増加したことが要因であります。 販売面においては上記のとおり、新築分譲マンションの販売は顧客の需要を捉えた商品企画であったことで、特に「サンウッド瀬田一丁目」は販売活動開始から約２ヵ月で竣工前契約完売となり、また、「サンウッドウエリス品川御殿山（共同事業）」についても計画通りに販売が進捗し、両物件共に全住戸引渡が完了しました。次期に竣工引渡予定である「サンウッド元代々木町」「サンウッドフラッツ神田神保町」についても、契約状況は好調に進捗しております。新築収益不動産「ＷＨＡＲＦシリーズ」においては、販売戦略が奏功し、当期竣工した「ＷＨＡＲＦ志茂ＰＪ」「ＷＨＡＲＦ神宮前ＰＪ」等の４ＰＪ全てが竣工前に契約完売することができました。…
セグメント関連
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２．セグメント資産、負債及びその他の項目の調整額は、報告セグメントまたは「その他」に配分していない全社分であります。 ３．セグメント利益は、財務諸表の売上総利益と一致しております。 ４．不動産開発事業における開発開始前の物件等から得られる賃貸収入を「賃貸事業」の売上高としているため、対象の物件を「賃貸事業」のセグメント資産として表示しております。また、開発を開始した物件につきましては「不動産開発事業」のセグメント資産として表示しております。 当事業年度（自 2022年４月１日 至 2023年３月31日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注）１ 調整額 （注）２ 財務諸表計上額（注）３ 不動産開発事業 不動産再生事業 賃貸事業 売上高 外部顧客への売上高 13,606,818 4,984,171 455,355 329,733 19,376,078 セグメント間の内部売上高又は振替高 13,606,818 4,984,171 455,355 329,733 19,376,078 セグメント利益 2,657,746 604,377 272,956 32,732 3,567,812 セグメント資産 16,894,671 5,339,565 5,520,614 24,315 2,547,242 30,326,409 セグメント負債 13,898,172 4,423,330 3,535,061 52,187 2,731,430 24,640,180 その他の項目 減価償却費 84,048 84,048 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 1,892 51,260 1,477 54,629 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、リフォーム、仲介等を含んでおります。