事業の内容
抽出本文
/ 原文長 約784文字
３【事業の内容】 当社は、下記の事業を展開しております。 なお、事業区分は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 (1) 不動産開発事業 東京都心部を中心とするエリアにおいて、土地仕入、企画、設計、販売までを当社で行う新築不動産等の企画開発及び販売を行っています。 ・新築高級分譲マンション「サンウッドシリーズ」等 ・一棟収益物件の新築商業ビル「ＷＨＡＲＦシリーズ」 ・不動産開発事業を営む中で発生するソリューション物件 の企画開発及び販売等を行っています。 (2) リノベーション事業 中古マンションを戸別に取得し、内装・間取り等を改修後、販売を行っております。 (3) 賃貸事業 将来の開発予定地として購入した賃貸中の収益物件及び賃貸住宅等の賃貸を行っています。 (4) その他の事業 ① 不動産の仲介・斡旋 主に当社が分譲したマンションを中心に不動産売買の仲介、受託販売等を行っております。 ② リフォーム 主に当社が分譲したマンションの購入者からの内装や住宅設備についての変更の要請に基づき、それに対応した設計監理並びに工事の請負を行っております。 ③ その他 損害保険代理業務等の業務を行っております。 なお、2021年11月22日付で適時開示しました「業務資本提携契約の解消 、 株式の売出し並びに主要株主である筆頭株主の異動及びその他の関係会社の異動に関するお知らせ」のとおり、京王電鉄株式会社がその他の関係会社となり、株式会社タカラレーベンはその他の関係会社ではなくなりました。 また、京王電鉄株式会社は当社株式を保有しております。2022年３月31日現在の議決権比率は21.20％であり、当社のその他の関係会社であります。同社は、鉄道事業法による運輸業等を主たる業務としております。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約1152文字
(3) 中長期的な会社の経営戦略 当社は、経営理念の実現及び上記経営目標の達成、ひいては持続的な企業価値の向上を実現するために、以下の中長期的な経営戦略を進めていきます。 ① 売上の拡大 ａ．新築分譲マンション事業における都心ハイエンド物件の深耕 当社は創業当初からブランドポリシーを遵守し、東京都心の良質な住環境の立地に、高品質なハイエンド物件にこだわりを持ってマンション分譲を展開しています。 今後も東京都心のハイエンド物件にこだわり、高品質なブランドイメージの構築を図りながら、事業拡大に努めます。 ｂ．新築分譲マンション事業の東京郊外への展開 都心のハイエンド物件で培った基本性能が高いマンションの提供ノウハウをパッケージ化し適正価格で販売し、東京郊外などの人気住宅エリアを中心に展開していきます。 郊外物件においては、販売委託や共同事業などを活用し、リスクを低減させつつ、売上利益の確保を行います。 ｃ．投資用一棟収益物件の開発 当社の事業用地情報の中には、良質な用地でありながらも、マンション分譲事業としては開発が困難な情報も含まれておりました。これまではそのような事業用地の仕入れを行っておりませんでしたが、新築分譲マンション事業で培った経験を活かし、新築商業ビル「ＷＨＡＲＦシリーズ」としての開発を本格化させました。こちらを一棟収益物件として販売することで、売上規模の拡大に寄与しております。 ｄ．リノベーション事業の展開 都心部では優良な不動産用地が減少しつつある一方で、立地優位性のある中古マンションのストックが増加してきています。当社ではこれまで進めてきたオーダーメイドプラスやリフォームなどのノウハウを活用し、リノベーション事業を展開していきます。リノベーション事業は物件の回転期間が短いという性質があり当社のマンション分譲事業と比較して、より安定的な事業であると認識しています。 ② 収益力の強化 ここ数年間の事業環境において、土地の値上がりや建築費の高騰といった問題が生じています。当社では、収益管理方法の見直し、適正価格での土地の取得、建築費、広告宣伝費などのコスト管理を徹底し、収益力の強化を図っていきます。 ③ 顧客満足度の向上 新規に販売する物件においては物件の付加価値を高めることで顧客満足度を高めて参ります。 これまで販売してきた既存のお客さま（当社分譲マンションの購入者）に対しては、「サンウッドオーナーズ倶楽部」の運営を通じて、カスタマーサービスのより一層の強化を図り、ご入居後の全てのご相談はもちろんのこと、リフォームやハウスクリーニング、お住み替えの仲介のご相談に責任を持って承っております。この様な取り組みを通して全てのお客さまの満足度を高めて参ります。
対処すべき課題
抜粋表示
/ 原文長 約1757文字
(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社は、次の四半世紀に向けさらなる進化を遂げるべく、「東京に感動を。人生に輝きを。」というビジョンを掲げました。これを実現するため、引続き「ブランドポリシー“上質な暮らしを仕立てる”に則った基本性能の高い住まい」の供給に注力しています。さらに、中長期戦略である「売上規模の拡大」「収益力の強化」「顧客満足度の向上」を実現するために、以下の取り組みを推進してまいります。 ① 事業用地の積極的な取得 東京都内のマンション事業用地の取得競争は激しく、依然として高値で取引されることも散見されることから、事業用地の選別にはより一層の見極めを図る必要があります。そのため、事業用地の取得におきましては、取引先との関係をより強化して独自情報に基づく相対取引を増加させております。また、商品構成、物件規模、エリアなどを柔軟に拡大しながら、積極的に事業用地を取得することで、安定的かつ持続的なマンション供給に努めてまいります。 ② 原価管理の強化 不動産の建築費については、世界的に先行き不透明感が強まっていることもあり、労働者不足及び建材の高騰を背景に上昇傾向にあります。発注方法や工程管理を工夫すること、及び当社スタッフによる技術提案やメーカーとの直接取引を行うなど、品質を維持しながら継続的な原価削減を図ります。 ③ 商品企画・サービスの強化 当社は創業以来、高いプライバシー性の確保と設計変更対応「オーダーメイドプラス」に取り組んでまいりました。これらの快適性向上のための商品企画は、高い基本性能を確保してこそ実現可能となります。今後も物件の基本性能を強化して商品力を向上させるとともに、お客さまの声を商品企画・サービスに活用して付加価値の高い住宅を提供してまいります。また、「サンウッドオーナーズ倶楽部」の専用サイトを設けることで、ご入居後のご相談にも様々なご提案ができるような取り組みも行っていきます。 ④ 物件規模分散による経営の安定化 新築分譲マンションでは、事業用地を取得してから売上計上するまでに中小型物件でも約２年の期間を要し、開発期間中の経済環境の変化等により、当初想定した利益計画に支障が生じる場合があります。 大型物件は売上規模の拡大に寄与し利益率も高くなる傾向があるものの、完成までより期間を要するため、開発期間中の経済環境の変化等によるリスクは高まります。また、完成までの数年間は多額の先行経費が発生するため、完成前の事業年度の利益に与える影響が大きくなる傾向があります。一方、中小型物件は売上までの計上期間が短いことから経済環境の影響は小さく、売上の安定化に繋がりますが、販売管理費の割合が高くなる傾向があります。…
経営成績・財政状態の概況
抜粋表示
/ 原文長 約7789文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 なお、当事業年度より「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を適用しております。詳細は、「第４ 経理の状況 １ 財務諸表 注記事項(会計方針の変更)」に記載のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当事業年度の経営成績は、売上高13,215百万円（前期比8.4％減）、営業利益549百万円（前期比35.8％減）、経常利益322百万円（前期比53.1％減）、当期純利益228百万円（前期比61.4％減）となりました。 前期より続く新型コロナウイルスの感染症の影響により、ライフスタイルの変化や在宅時間の増加に伴い、住宅購入に対する需要は依然として根強く、当社の強みである都心部での新築分譲マンション販売は好調に推移しました。不動産開発事業においては、当期に竣工した「サンウッド錦糸町フラッツ」「サンウッド神楽坂」は全住戸を引渡し、売上を計上しました。これにより当期末時点において、新築分譲マンションの完成在庫はゼロとなっております。また、リノベーション事業においても販売は好調に推移し、前期に引続き、過去最高のセグメント業績を更新いたしました。一方で、オフィスや店舗の需要は新型コロナウイルス感染症拡大前の状況には戻っておらず、当期に竣工引渡しを見込んでいた投資用一棟商用ビル「ＷＨＡＲＦ赤坂田町」「ＷＨＡＲＦ神田三崎町」の販売において、引渡しが次期以降にずれ込むこととなり、当初目標であった売上高15,000百万円は未達となり、前期比で減収減益となりました。 売上総利益率は16.1％となり、前期比で0.3ポイント上昇しました。当期は不動産開発事業の新築分譲マンション及びリノベーション事業の販売が好調だったことから、利益率は上昇しました。 販売費及び一般管理費は、1,576百万円（前期比11.3％増）となりました。広告宣伝費はほぼ横ばいとなりましたが、新規物件の仕入に伴い、借入関連費用及び控除対象外消費税の増加により、租税公課が増加したことが主な要因であります。 販売面においては上記のとおり、新築分譲マンションは顧客の需要を捉えた商品企画であったことで、「サンウッド錦糸町フラッツ」「サンウッド神楽坂」の両物件が竣工前に全住戸契約完売となりました。次期に竣工引渡予定である「サンウッド瀬田一丁目」「サンウッドウエリス品川御殿山」についても、契約状況は好調に進捗しております。今後は、投資用物件である「ＷＨＡＲＦシリーズ」の販売戦略強化が重要であると認識しております。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約761文字
２．セグメント資産、負債及びその他の項目の調整額は、報告セグメントまたは「その他」に配分していない全社分であります。 ３．セグメント利益は、財務諸表の売上総利益と一致しております。 ４．不動産開発前の収益物件等から得られる賃貸収入を「賃貸事業」の売上高としているため、対象の物件を「賃貸事業」のセグメント資産として表示しております。また、開発を開始した物件につきましては「不動産開発事業」のセグメント資産として表示しております。 当事業年度（自 2021年４月１日 至 2022年３月31日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注）１ 調整額 （注）２ 財務諸表計上額（注）３ 不動産開発事業 リノベーション事業 賃貸事業 売上高 外部顧客への売上高 10,631,944 2,068,343 415,993 98,772 13,215,054 セグメント間の内部売上高又は振替高 10,631,944 2,068,343 415,993 98,772 13,215,054 セグメント利益 1,588,676 255,803 240,671 40,765 2,125,917 セグメント資産 16,921,483 1,581,439 5,749,197 4,017 2,287,309 26,543,447 セグメント負債 14,418,956 1,534,716 3,919,424 20,370 1,943,786 21,837,254 その他の項目 減価償却費 76,820 76,820 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 3,547 1,175,207 6,877 1,185,632 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、リフォーム、仲介等を含んでおります。