事業の内容
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/ 原文長 約571文字
３ 【事業の内容】 当社は、東京23区内を中心として他デベロッパー向けの開発用地等の販売や収益物件等の企画販売、マンション・戸建住宅等の開発・販売を主な事業の内容としております。 当社の事業の内容及び事業に係る位置付けは次のとおりであり、セグメントと同一の区分によっております。 流動化事業 主要な商品は、主に都心部における他デベロッパー向けの開発用地等であります。また、オフィス・物流施設等の開発、販売を行っております。 当社が、情報収集、調査、企画、設計等を一貫して行うほか、事業推進に係る附帯業務請負を行っております。 マンション販売事業 主要な商品は、主に都心部において自社開発や他社との共同開発等によるマンションであります。 当社が、情報収集、調査、企画、設計等を一貫して行うほか、事業推進に係る附帯業務請負を行っております。 戸建販売事業 主要な商品は、主に都心部エリアを中心とした戸建住宅、戸建住宅用地、資産運用型アパート等であります。 当社が、情報収集、調査、企画、施工、保守等を一貫して行い、コミュニティー創造をテーマに街づくりを展開しております。 その他 居住用不動産を個人に対し賃貸しております。また、建築請負事業、仲介事業、不動産に関するコンサルティング事業等を行っております。 事業の系統図は、次のとおりであります。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約822文字
(1) 経営方針・経営戦略等 ・会社の経営の基本方針 当社の経営理念における最も大切なキーワードは『変わること、変わらないこと』であります。『変わること』とは、未来への戦略です。新しい暮らしの在り方、住まい方を、住む人の視点と柔軟な発想で創造していくことが、社会のニーズに応えるために必要不可欠なことであると考えております。 そして『変わらないこと』とは、企業としての信念です。厳選志向型の消費社会へと環境が変化してゆく中にあって、常に住む人々に満足していただける良質な住宅を供給し続けることが当社及び当社が属する業界の社会的使命と捉えております。また、創業以来大切にしているのが『４つの満足』です。「株主」「顧客」「取引先」「社員」といった主なステークホルダーの高い満足を追求し実現することを目指しております。 この二つの理念を高い次元で融合し、お客様の夢を形にすることをコーポレートミッションとして、持続的な成長発展を目指しております。 ・中長期的な会社の経営戦略 社会構造の変化や顧客ニーズの多様化といった不動産業界における課題に対処し、企業価値の向上を図るべく以下の中長期的な経営戦略を掲げ、事業を推進してまいります。 ＜中長期的な経営戦略＞ ①コアビジネスの更なる発展と新しい収益源の確立 収益基盤である収益不動産販売事業の安定かつ着実な拡大と、長期安定収益に寄与する新たな収益事業の開発と展開 ②企業価値向上を支える組織作り・人材の育成 専門性を備え会社の中長期的な成長を支える人材の育成と若手・中堅層の強化 ③経営基盤強化への継続的な取り組み 新たな開発領域や販売手法の開発及び販売ルートの拡大、情報インフラを整備し業務効率化ならびに情報セキュリティへの対策強化 ・目標とする経営指標 前年度を上回る売上高と各段階損益の確保、最新の事業環境を勘案した適正な利益率の維持、及びそれらを実現する自己資本比率の向上を目標としております。
対処すべき課題
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/ 原文長 約585文字
(2) 対処すべき課題 わが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、経済活動の制限が広範囲に行われ、大幅な落ち込みとなりましたが、政府による各種経済政策の効果や海外経済の改善、ワクチン接種の進展等により、緩やかに回復基調に向かうことが期待されております。 また、首都圏の収益不動産市場では、金融緩和が継続し、堅調な賃貸需要や、eコマースの成長に支えられて、国内外の投資家の活発な取引が見込まれております。 しかしながら、足元では新型コロナウイルス感染症の収束見通しが立っておらず、ワクチン接種の進捗状況によっては、経済回復が後ずれする可能性もあり、先行きは予断を許さない状況にあります。 当社は、そのような状況のなか、首都圏を中心とする営業基盤において、安定的な収益の確保と中長期的な企業価値の向上を図るため①流動化事業及びマンション販売事業の積極展開②資産運用型マンション事業の多様化③不動産関連事業の展開④人材育成と強固な組織体制の構築⑤財務基盤の安定化を重要な課題として引続き取り組んでまいります。 また、今後におきましても、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う経済活動への影響を注視するとともに、将来の事業機会とリスクを見据え、開発用地や物流施設用地等の新規物件の取得を慎重に進め、経営環境の変化に柔軟に対応し、更なる企業価値の向上に努めてまいります。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4994文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。 (1) 経営成績 当事業年度のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の拡大により緊急事態宣言が二度発令され、社会・経済活動や人々の移動の制限が強化されたことから、サービス消費を中心に個人消費が大幅に落ち込み、国内総生産（GDP）成長率が11年ぶりのマイナス成長となる等、景気減速傾向が強まり極めて厳しい状況となりました。 こうした中で、政府の各種経済政策の効果により、一時的に持ち直しの動きがあったものの、新型コロナウイルス感染症の影響が長期化する中、回復傾向となっている製造業と悪化幅が顕著なサービス業で景況感は二極化し、景気の先行きは予断を許さない状況です。 当社が属する不動産業界では、首都圏の分譲住宅市場では好立地のマンションを中心に需要が底堅く、用地費の高騰や建築コストの高止まりから販売価格が上昇、販売活動の一時休止等の影響があったものの、2020年度の首都圏のマンション供給戸数は前年比微増となり回復基調にあります。 収益不動産市場では、良好な資金調達環境を活用し、安定収益を志向する国内外の投資家の投資意欲は旺盛で、住宅資産の安定性が改めて認識され、資産運用型マンションの販売は比較的順調に推移致しました。また、巣ごもり需要や購買活動の変化によりeコマース市場が急拡大し物流施設への投資が大幅に増加となりました。一方、商業系、オフィスは都心エリアで空室率の上昇が見られ低調な推移となりました。 しかしながら、感染収束が見通せない中で、新型コロナウイルス感染症の動向が不動産市場に与える影響を予測することは困難であり、今後も引き続き慎重な事業運営を求められております。 このような厳しい事業環境において、当社は中長期的な成長に向けて、東京23区を中心とする開発用地や今後成長が見込まれる物流施設開発事業用地の取得を積極的に推進し、事業ポートフォリオの多角化を図るとともに、資産運用型マンションの機関投資家への一括売却やパイプライン契約の締結による新たな販売施策に取り組みました。また、販売手法の見直しにより販売費及び一般管理費等のコスト削減に努めるとともに、販売を計画的に進めるべく営業活動に注力してまいりました。 この結果、当事業年度の業績は、一括売却契約を締結した資産運用型マンションの一部引渡しが翌期となったこと等から、売上高は157億94百万円（前期比6.…
セグメント関連
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/ 原文長 約759文字
(2) セグメント資産の調整額1,033,479千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に報告セグメントに帰属しない有形固定資産、投資有価証券及び差入保証金等であります。 ３．セグメント利益は、損益計算書の営業利益と調整を行っております。 当事業年度（自 2020年４月１日 至 2021年３月31日 ） (単位：千円) 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額 （注）２ 財務諸表 計上額 （注）３ 流動化事業 マンション 販売事業 戸建 販売事業 売上高 外部顧客への売上高 8,978,486 6,228,378 497,610 15,704,475 89,801 15,794,276 15,794,276 セグメント間の内部 売上高又は振替高 8,978,486 6,228,378 497,610 15,704,475 89,801 15,794,276 15,794,276 セグメント利益 1,420,128 783,409 74,178 2,277,717 45,241 2,322,958 △ 633,073 1,689,885 セグメント資産 9,871,948 9,659,276 155,452 19,686,677 651,403 20,338,081 1,124,450 21,462,531 その他の項目 減価償却費 904 1,111 2,016 24,042 26,059 15,165 41,225 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 6,559 6,559 (注) １．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、賃貸事業、建築請負事業、仲介事業、コンサルティング事業等を含んでおります。 ２．調整額は、以下のとおりであります。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約4213文字
２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合 相手先 前事業年度 当事業年度 販売高(千円) 割合(％) 販売高(千円) 割合(％) ゼータ１合同会社 3,889,530 24.6 合同会社ＫＨＦ４ 2,209,164 13.1 株式会社シャロンテック 1,700,053 10.1 2,322,050 14.7 株式会社リバティ 1,644,376 10.4 ｃ．地域別販売実績 不動産販売事業に関して、販売実績を地域別に示すと、次のとおりであります。 区分 地域 当事業年度 (自 2020年４月１日 至 2021年３月31日 ) 前期比(％) 件数 金額(千円) 流動化事業 東京都区内 9件 5,216,403 東京都下 埼玉県 1件 2,322,050 神奈川県 4件 1,275,575 その他 小計 14件 8,814,028 △0.9 附帯事業 164,458 小計 164,458 242.4 14件 8,978,486 0.4 マンション販売事業 東京都区内 190戸 6,166,852 東京都下 埼玉県 神奈川県 0戸 11,434 小計 190戸 6,178,287 △12.7 附帯事業 50,090 小計 50,090 △37.0 190戸 6,228,378 △13.0 戸建販売事業 東京都区内 5棟 480,366 東京都下 埼玉県 神奈川県 小計 5棟 480,366 △34.3 附帯事業 17,244 小計 17,244 81.3 5棟 497,610 △32.9 その他 89,801 38.6 合計 15,794,276 △6.6 (注) １．金額には、消費税等は含まれておりません。 ③契約実績 不動産販売事業における契約実績は次のとおりであります。…