事業の内容
抜粋表示
/ 原文長 約1589文字
３ 【事業の内容】 当社は、（１）不動産ソリューション事業、（２）不動産賃貸事業及び（３）その他事業の３つの事業を営んでおります。 当社の事業におけるセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、次の部門は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 （１）財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。また、当事業年度より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 （１）財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。 ※リーガルパートナー（当社と契約している不動産情報提供者） （１）不動産ソリューション事業 当事業におきましては、様々なソースの物件情報から不動産を仕入れ、最適なバリューアップを施し資産価値を高めた上で、主に個人富裕層及び資産保有を目的とした事業法人に対して、各々の顧客ニーズに則した物件を販売しております。販売する収益不動産は、独自の営業ルートにより仕入れた物件を建物管理状態の改善、用途変更、テナントの入れ替え、大規模修繕等を施すことにより資産価値の向上を図っております。主な内容としては、戸建分譲、土地有効活用、住宅（マンション）開発、商業開発、コンバージョン・リノベーション等を行っております。 ■最適なバリューアップを施し、顧客ニーズを汲み取った物件開発 ■小規模・大規模マンション、中古バリューアップ、オフィスビル、ホテルと様々な開発実績 ■狭小な敷地面積や地域特有の制限下でも開発可能な単身・少人数世帯向け賃貸マンション ■外観・ディテールにこだわり、徹底的なコストダウンを図る設計構造により、投資経験の深い浅いに関わらず富裕層を対象 ■地下フロアの設置、エレベーターや梁・柱をなくすことで保守コストを低減させ、最大限の部屋数と床面積を確保することで賃料収入を最大化 （２）不動産賃貸事業 当事業におきましては、当社保有の収益不動産及び販売に至るまでの収益不動産からの賃料収入の確保を収益の柱 としております。また、不動産管理会社と入居者をより良い形で繋ぎ、建物をサポートするマンション・ビルの修繕・原状回復工事に特化したサービスを提供するファシリティマネジメント事業を行っております。ファシリティマネジメント事業においては、不動産賃貸事業における賃料の増収や稼働率の向上をテーマとして、当社保有物件の退去時の立会い業務や原状回復工事、リノベーション工事、補修工事なども行っております。 当社における最近の保有案件別のポートフォリオは以下の通りとなっております。 平成29年７月末 平成30年７月末 事務所ビル 26棟 29棟 マンション 15棟 18棟 ホテル ３棟 １棟 倉庫 １棟 －棟 45棟 48棟 （３）その他事業 その他事業として、不動産コンサルティング事業を行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抜粋表示
/ 原文長 約3517文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 当社は、以下の経営理念に従い、仲介・コンサルティングから土地購入・開発まで、土地活用における最適なソリューションを提供する総合不動産ディベロッパーとして、商品及びサービスを提供してまいります。 ①不動産ビジネスにインテリジェンスを吹き込む ②お客様に選んでいただける商品ブランドの確立 ③社員のチャレンジスピリットを尊重した「完全成果主義」の実現 ④パートナーとのＷＩＮ－ＷＩＮの関係であり続け、高い信用力を保つ 現在のわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、政府の経済政策と日銀の金融緩和政策を背景に、緩やかな回復基調が続いており、不動産業界におきましても、概ね堅調に推移し、市場の投資意欲は極めて底堅く、マンション・オフィスビル・商業店舗・ホテル・物流施設等、ほぼ全てのセクターにおいて活発な取引が継続しております。一方で、大都市圏における地価上昇や建築コストの高止まり等に加え、首都圏中古マンションの在庫件数も増加傾向にあり、リテール市場は活況ながらも慎重な見方が出始めており、先行きは不透明といえます。 そこで、今後当社と致しましては、既存の事業はもとより既存不動産事業とシナジー効果のある事業の多角化を行うため、「収縮と転換」、「多極化」及び「多角化推進」の３つの基本戦略テーマを定め、以下の施策により強固な経営基盤を築き、事業の拡大に努めてまいります。 ・事業規模拡大を牽引 相続対策商品としての「ＬＥＧＡＬＡＮＤ」開発推進によるマーケットニーズの取り込み ■「ＬＥＧＡＬＡＮＤ」を相続対策商品のマーケットリーダーとして成長させる ■東京都心10区、ターミナル駅徒歩10分などの重点エリアについては積極的に物件を仕入れ、事業の収益性の向上を図る ■富裕層をターゲットとするビジネスモデルを本格化する ■大阪と東京の２大都市を事業の中心としながら、マーケットエリアを限定せず、その他都市圏においても、人口増減や不動産需給などのマーケット動向に注視して、優良物件を購入することにより事業規模の拡大を図る ・持続的な成長の実現 持続的な不動産情報取得に向けた自社ネットワークの構築 ■情報提供者と事業利益を分配するリーガルパートナー制度の推進により、不動産情報保有者を囲い込み、継続的かつ優先的な不動産情報取得を図る ・安定収益の確保、不動産ソリューション事業・賃貸事業の収益性向上、持続的な成長の実現 不動産サービス（管理・役務提供）を軸とした持続・循環的な収益機会の構築 ■不動産管理・役務提供サービスの開始により物件を接点とする持続的な収益機会を構築 ■介護施設のオペレーションサービスにより、不動産事業との相乗効果を目指す ■不動産売買、賃貸、仲介…
対処すべき課題
抜粋表示
/ 原文長 約3517文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 当社は、以下の経営理念に従い、仲介・コンサルティングから土地購入・開発まで、土地活用における最適なソリューションを提供する総合不動産ディベロッパーとして、商品及びサービスを提供してまいります。 ①不動産ビジネスにインテリジェンスを吹き込む ②お客様に選んでいただける商品ブランドの確立 ③社員のチャレンジスピリットを尊重した「完全成果主義」の実現 ④パートナーとのＷＩＮ－ＷＩＮの関係であり続け、高い信用力を保つ 現在のわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、政府の経済政策と日銀の金融緩和政策を背景に、緩やかな回復基調が続いており、不動産業界におきましても、概ね堅調に推移し、市場の投資意欲は極めて底堅く、マンション・オフィスビル・商業店舗・ホテル・物流施設等、ほぼ全てのセクターにおいて活発な取引が継続しております。一方で、大都市圏における地価上昇や建築コストの高止まり等に加え、首都圏中古マンションの在庫件数も増加傾向にあり、リテール市場は活況ながらも慎重な見方が出始めており、先行きは不透明といえます。 そこで、今後当社と致しましては、既存の事業はもとより既存不動産事業とシナジー効果のある事業の多角化を行うため、「収縮と転換」、「多極化」及び「多角化推進」の３つの基本戦略テーマを定め、以下の施策により強固な経営基盤を築き、事業の拡大に努めてまいります。 ・事業規模拡大を牽引 相続対策商品としての「ＬＥＧＡＬＡＮＤ」開発推進によるマーケットニーズの取り込み ■「ＬＥＧＡＬＡＮＤ」を相続対策商品のマーケットリーダーとして成長させる ■東京都心10区、ターミナル駅徒歩10分などの重点エリアについては積極的に物件を仕入れ、事業の収益性の向上を図る ■富裕層をターゲットとするビジネスモデルを本格化する ■大阪と東京の２大都市を事業の中心としながら、マーケットエリアを限定せず、その他都市圏においても、人口増減や不動産需給などのマーケット動向に注視して、優良物件を購入することにより事業規模の拡大を図る ・持続的な成長の実現 持続的な不動産情報取得に向けた自社ネットワークの構築 ■情報提供者と事業利益を分配するリーガルパートナー制度の推進により、不動産情報保有者を囲い込み、継続的かつ優先的な不動産情報取得を図る ・安定収益の確保、不動産ソリューション事業・賃貸事業の収益性向上、持続的な成長の実現 不動産サービス（管理・役務提供）を軸とした持続・循環的な収益機会の構築 ■不動産管理・役務提供サービスの開始により物件を接点とする持続的な収益機会を構築 ■介護施設のオペレーションサービスにより、不動産事業との相乗効果を目指す ■不動産売買、賃貸、仲介…
経営成績・財政状態の概況
抜粋表示
/ 原文長 約2722文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当事業年度よりマンション・ビルの修繕・原状回復工事に特化したリフォームを主な内容とするファシリティマネジメント事業をその他事業セグメントより不動産賃貸事業セグメントへ区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。 (業績等の概要) (1) 業績 当事業年度におけるわが国経済は、引き続き好調な世界経済や、政府、日銀による各種政策の効果を背景に、緩やかな回復が続きました。海外経済でも、景気回復が続くことが期待されるものの、アメリカの金融政策正常化の影響、中国を始めアジア新興国等の経済の動向による影響、金融資本市場の変動の影響等について留意する必要があります。 当社の属する不動産業界におきましては、銀行による不動産業向けの新規貸し出しや融資残高が過去最高を更新する中、マイナス金利政策の影響により不動産市場への資金流入が更に加速し、市況は堅調に推移しました。また、不動産投資市場におきましても、相続税制改正や低金利政策に伴うイールドスプレッド（利回り格差）の拡大、インバウンド増加によるホテル需要の急増等により、投資対象となる不動産への期待値が高まりました。これらの影響により、取引価格や建築コストが上昇し、利回りは低下基調となりましたが、投資意欲は極めて底堅く、マンション・オフィスビル・商業店舗・ホテル・物流施設等、ほぼ全てのセクターにおいて活発な取引が継続いたしました。一方で、大都市圏における地価上昇や建築コストの高止まり等に加え、首都圏中古マンションの在庫件数も増加傾向にあり、リテール市場は活況ながらも慎重な見方が出始めており、先行きは不透明といえます。 このような事業環境下におきまして、当社は、中長期経営計画に則り、総合不動産会社としての地位の確立を目指し、事業を推進してまいりました。 その結果、当事業年度におきましては、 売上高192億63百万円 （ 前年同期比29.7％増 ）、 営業利益18億85百万円 （ 前年同期比35.4％増 ）、 経常利益８億61百万円 （ 前年同期比22.3％増 ）、 当期純利益５億84百万円 （ 前年同期比22.8％増 ）となりました。 また、当事業年度末における財政状態については、総資産 466億48百万円 （ 前年同期比46.3％増 ）、負債 448億30百万円 （ 前年同期比46.2％増 ）、純資産 18億17百万円 （ 前年同期比48.7％増 ）となり、自己資本比率は前年と同じ 3.8％ となりました。 セグメントの業績を示すと、次のとおりであります。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約989文字
３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前事業年度(自 平成28年８月１日 至 平成29年７月31日) (単位：千円) 報告セグメント その他 (注) 合計 不動産ソリューション事業 不動産賃貸事業 売上高 外部顧客への売上高 12,822,685 1,902,526 14,725,211 120,815 14,846,027 セグメント間の内部 売上高又は振替高 12,822,685 1,902,526 14,725,211 120,815 14,846,027 セグメント利益 1,151,813 787,878 1,939,691 7,071 1,946,763 経常利益 1,281,490 7,071 1,288,561 セグメント資産 30,092,053 29,737 30,121,791 その他の項目 減価償却費 271,971 271,971 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 5,376,692 5,376,692 (注) 「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産コンサルティング事業及び介護事業を含んでおります。 当事業年度(自 平成29年８月１日 至 平成30年７月31日) (単位：千円) 報告セグメント その他 (注) 合計 不動産ソリューション事業 不動産賃貸事業 売上高 外部顧客への売上高 16,322,254 2,263,103 18,585,358 678,108 19,263,467 セグメント間の内部 売上高又は振替高 16,322,254 2,263,103 18,585,358 678,108 19,263,467 セグメント利益 1,411,038 1,041,013 2,452,052 136,158 2,588,211 経常利益 1,461,823 136,278 1,598,101 セグメント資産 44,776,013 60,236 44,836,249 その他の項目 減価償却費 242,621 242,621 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 4,895,843 4,895,843 (注) 「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産コンサルティング事業及び介護事業を含んでおります。
主要な顧客・販売先
抜粋表示
/ 原文長 約1874文字
２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前事業年度 (自 平成27年８月１日 至 平成28年７月31日) 当事業年度 (自 平成28年８月１日 至 平成29年７月31日) 販売高(千円) 割合(％) 販売高(千円) 割合(％) 投資法人みらい 3,200,782 16.6 ３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 (経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容) 当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社の財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項 重要な会計方針」に記載のとおりであります。この財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用とともに、資産及び負債または損益の状況に影響を与える見積りを用いております。これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積もりには不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なることがあります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 (1) 経営成績の分析 ① 売上高の分析 当事業年度における売上高は、 192億63百万円 と大幅な増収となりました。これは不動産ソリューション事業において予定通り売上高を確保したことに加え、収益不動産残高の拡充により、不動産賃貸事業において賃料収入が増加したことなどが主な要因であります。以上の結果、事業セグメント別の売上高は、不動産ソリューション事業 163億22百万円 、不動産賃貸事業 22億63百万円 、その他事業 ６億78百万円 となりました。 ② 費用・利益の分析 当事業年度の売上原価は、不動産ソリューション事業における売上増加に伴う原価の増加などにより 148億63百万円 、 売上総利益は43億99百万円 となりました。販売費及び一般管理費は、人件費の増加及び販売物件に係る支払手数料の増加などにより、 25億14百万円 となりました。この結果、 営業利益は18億85百万円 となりました。 営業外収益は、受取和解金及び保険解約返戻金などにより 24百万円 となり、営業外費用は、支払利息等の通常の金融費用などにより、 10億48百万円 となりました。以上の結果、 経常利益は８億61百万円 、税効果会計適用後の法人税等負担額は ２億71百万円 、 当期純利益は５億84百万円 となりました。…