事業の内容
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３【事業の内容】 当社グループ（当社、子会社19社）は、次の３つの事業を主たる業務としております。 なお、次の３事業は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であり、当連結会計年度に報告セグメントの区分を変更しております。 不動産投資事業 土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。 不動産賃貸事業 当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し個人投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。 資産運用事業 地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。 (1) 不動産投資事業 当社グループのビジネスモデルであるJINUSHIビジネスは、不動産投資におけるリスクを抑え、自然災害やマーケットボラティリティに強い、安定的な収益が長期にわたって見込める安全な不動産金融商品を提供しています。 当社グループが土地を取得すると同時にテナントを誘致し、20年から50年程度の定期借地契約をテナントと締結いたします。この開発した底地（借地権の付着した土地所有権）を不動産金融商品として、地主リートをはじめ事業会社、個人投資家、私募ファンドや不動産投資信託（J-REIT）等に売却し、売却収益を得ております。 (2) 不動産賃貸事業 ① 長期賃貸事業 当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得ております。 ② サブリース事業 当社グループが土地所有者から土地を借り受けて、商業施設、ホスピス、物流施設等、立地に適した使用用途を提案し、テナントに土地を転貸することにより賃貸収益を得ております。 ③ 不動産特定共同事業 不動産特定共同事業を活用し、個人投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行っております。 (3) 資産運用事業 地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント収益やプロパティマネジメント収益を得ております。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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(2) 中長期的な会社の経営戦略 当社グループは、2022年２月に５年間（2022年12月期～2026年12月期）を計画期間とする中期経営計画（以下、「中計」という。）を発表しております。また、中計の達成ならびに持続可能な社会の実現と中長期的な企業価値向上を目指して、ESG方針を策定しております。 中計の概要およびサステナビリティ／ESGの取組みについては、以下を参照ください。 （ご参考） ・中計の概要：https://www.jinushi-jp.com/images/pdfFile.pdf ・サステナビリティ／ESGの取組み：https://www.jinushi-jp.com/sustainability/ ・決算説明資料：https://www.jinushi-jp.com/ir/library.html (3) 目標とする経営指標 当社グループは中計において、2026年12月期の計画数値を目標として掲げており、高い資本効率・安定した財務基盤の下、更なる成長を目指しております。 （2026年12月期の計画数値） 売上高 1,000億円 当期純利益 70億円 地主リート資産規模 3,000億円程度 ＲＯＥ 13％程度 自己資本比率 30％以上
対処すべき課題
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(4) 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 ①経営環境 ・底地市場について 当社は、2000年の創業来、国内における底地マーケットの創出・拡大に注力してまいりました。その結果、長期にわたり安定的に収益を得ることができる底地商品への投資家の理解が深まり、底地商品の流動性が大きく向上いたしました。現在では、新たな投資対象として「底地」というアセットタイプを確立しております。 なお、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.86兆円の規模から、2023年現在6.48兆円と14年で7.5倍まで拡大しております。中計の最終年度である2026年には、約10兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。 ・JINUSHIビジネスに対する投資家からの需要について 自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができる、当社の不動産金融商品は、引き続き投資家からの強い需要が継続しています。 不動産市場ならびに金融資本市場の変動等を注視する必要はありますが、インフレや金利上昇局面においても、JINUSHIビジネスの強みは一段と増し、他の不動産金融商品と比べた時に相対的な魅力が高まっていくものと考えております。 ・資金調達環境について 当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解ならびに支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。 一方で、日本銀行によるマイナス金利政策の解除による金利上昇がみられるなど、引き続き金利動向については注視しております。 ②対処すべき課題 上記①経営環境を踏まえた上で、中計の達成およびESG方針に沿った事業推進にむけ、優先的に対処すべき課題および取り組み内容は以下のとおりであります。 ・中計の達成に向けた取り組みおよび進捗状況 2022年２月に発表した中計は、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略となります。JINUSHIビジネスの更なる拡大に向けた取り組み内容として、「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「土地のオフバランス提案」を積極的に推進しております。本取り組みは、仕入れの更なる拡大につながるとともに、特定業種やエリアでの出店ニーズ増減に伴う影響の軽減等にもつながりリスク管理の観点からも有用なものと考えております。 また、地主リートにおいては、引き続き国内唯一の底地特化型私募リートといった先行者利益を活用しながら、中計の資産規模3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指して取り組んでおります。 当連結会計年度における、中計で定める経営指標の進捗状況は次の通りです。…
経営成績・財政状態の概況
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４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。詳細につきましては、2025年２月13日に当社ウェブサイト（＊）に掲載しております「2024年12月期 決算説明資料」をご参照ください。 （＊）https://www.jinushi-jp.com/（IR情報、ニュースリリース） （１）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の経営成績、財政状態及びキャ ッシュ・フロー等（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①経営成績の状況 当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げており、土地のみに投資をし、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。 また、当社は「底地に特化」「独自のネットワーク」「豊富な開発実績」「地主リート」の４つの特徴を活かしながら、JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、底地のマーケットを創出してまいりました。 2024年12月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は、累計428案件、約5,314億円に拡大しています。 なお、当社が創出・拡大を牽引してきた底地マーケットについては、一般財団法人日本不動産研究所の調査によ ると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.86兆円の規模から、2022年現在5.8兆円と13年で6.7倍 まで拡大しております。中計の最終年度である2026年には、約10兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。 底地市場規模（底地取引の累積値）の推移と予測 当連結会計年度におきましても、2022年２月に発表した中計の達成に向け、JINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。 このような結果、当連結会計年度の売上高は57,068百万円（前連結会計年度比80.6％増）、営業利益は8,677百万円（同41.0％増）、経常利益は8,265百万円（同44.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は6,087百万円（同29.3％増）となりました。…
セグメント関連
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３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメント その他 (注１) 調整額 (注２) 合計 (注３) 不動産 投資事業 不動産 賃貸事業 資産運用 事業 売上高 ストック 1,571 770 868 3,210 3,210 フロー 28,376 28,376 28,376 その他 10 10 顧客との契約から生じる収益 28,376 13 868 29,258 10 29,268 内、一時点で移転される財及びサービス 28,376 251 28,628 28,637 内、一定期間にわたり移転される財及びサービス 13 617 630 631 その他の収益 （注４） 1,571 756 2,328 2,328 外部顧客への売上高 29,948 770 868 31,587 10 31,597 セグメント間の内部売上高又は振替高 29,948 770 868 31,587 10 31,597 セグメント利益又は損失(△) 9,116 327 397 9,841 10 △ 3,696 6,154 セグメント資産 60,621 14,264 289 75,176 26,301 101,482 その他の項目 減価償却費 91 91 115 206 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 643 643 79 723 （注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。 （注２）調整額の内容は以下のとおりであります。 セグメント利益 （単位：百万円） 全社費用（＊） △3,696 合計 △3,696 （＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。 セグメント資産 （単位：百万円） 全社資産（＊） 26,301 合計 26,301 （＊）全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。 減価償却費 （単位：百万円） 全社費用（＊） 115 合計 115 （＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。 （注３）セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 （注４）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引が含まれております。…